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　　在德國，這樣售樓的情形讓我聯想到國內搶白菜。如果這個樓盤放在兩年前出售，均價會定在每平米 4000歐以下。而且因為它離地鐵線太近，環境也不是很理想，賣得不會這么快。短短的兩年過去了，房價漲了50%，如果跟2010年的房價比，則已是翻幾番。

　　什么因素令德國的房價漲得如此快呢?

　　1. 貸款利息歷史最低

　　貸款利息是影響房價最主要的因素。自2010年起德國的貸款利息一直在下降，目前的貸款利息只有當年的三分之一。

　　房地產貸款可以說是銀行目前最賺錢的收入。以前德國人買房要至少提供 30%的自有資金作為首付，而現在，10%的自有資金就可以貸到款。那么粗估下，現在的房價是2010年的三倍也是可以理解的。事實上，大城市新房的售價基本上就是2010年時的三倍高。

　　2. 德國住房短缺

　　城市化和外來移民的涌入使得城市住房嚴重短缺，整個德國總共短缺十萬套住房，慕尼黑缺一萬四千套，漢堡缺一萬五千套，柏林缺二萬六千套。。。今后幾年新建住宅只能滿足德國城市對住宅需求的一半，所以房價還要漲。

　　3. 購房可以抗衡不斷上漲的房租

　　據互聯網門戶Immobilienscout24統計，僅在柏林，租金在過去十年上漲了65%。類似的情況在慕尼黑，法蘭克福和漢堡這些大城市同樣發生著。公寓短缺和房價上漲使得住房租金不斷攀升。現在，找到一套合適租金的住房越來越難，這就導致了人們認真考慮是否先買一套房住著。因此，現在德國新建住宅已經出現了新趨勢，戶型緊湊，面積小，雖然每平米價格提高了，但總價格升得不多，這樣可以吸引更多的年輕購房者。

　　房加會永遠上漲嗎?

　　在我們親身經歷的幾十年的和平時代，我們看到了亞洲，美洲、歐洲房地產泡沫破裂及其帶來的迫害性嚴重的經濟危機，所以小編我不相信德國的房價會永遠上漲。

　　可以說德國是一個社會民主國家，貧富差距不大。如果一個技術工人月工資(稅前)是2500歐，那么一位受過高等教育在大公司工作的工程師的月工資也不過是前者的一倍而已。而一名一貧如洗，無工作，無收入的德國公民會從政府得到從住房、吃穿到看病醫療等等所有的資助。

　　近幾年德國房價的瘋漲拉大了德國的貧富差距。以前沒有能力買房的群體現在仍買不起房，而且還要承受不斷上漲的租金壓力。前十年已買了房的群體，現在不僅受惠于房價的升值，而且當年的貸款十年到期后，可以按現在的低利息重新貸款，從而加速了還貸的速度，因此無形中越來越富。

　　德國政府并沒有無視這種狀況，先前出臺的限制房租上漲政策可惜沒能奏效，新的限制方案已在研究中，一旦其實施，德國房價上漲很可能會得到抑制。另外今年夏季將會通過一項更嚴格的放貸限制，其效果將在今后幾年得到驗證。

　　進入2017年，美國經濟政策的不確定性和特朗普的減稅提議以及數十億美元投資基礎設施可能再次導致通脹，因此更高的利率將有可能。

　　但是，歐洲央行行長德拉吉曾明確表示，至少從中期來看，實施進一步的貨幣措施來提振通脹并不排除在外。因此在德拉吉其八年任期至2019年10月結束前，歐元低利息政策很難有根本性變化。

　　貸款跟隨一個家庭數十年。買房時需要考慮將來至少20年個人的經濟狀況和國家乃至世界的經濟發展。德國房價從2010年漲了十年后還會繼續上漲嗎?假設我們在文章開始提到的樓盤在2019年時開盤，并且售價每平米 8000歐，那么一套70平米三間小戶型加上買房的附加費用(房價的 0.08%)將高達 60萬歐，每月還貸或租金1000多歐住在這樣一個狹小的空間里是德國人的生活品質嗎?誰會買這樣的房呢?如果貸款利率提高了呢?

　　大多數專家認為，德國現在還沒有房地產泡沫，至少大城市的有些區域和周邊衛星城鎮的房價還可以令人承受。將來什么時候利息會升高，沒有人知道，如果誰想利用現在的低利息買房，在貸款時必須做出今后幾十年不會為利率上升而擔憂的計劃。如果您先擇了期限較短的貸款，比如十年貸款，那么您要保證您爭取到了條件優惠的不定期還貸的可能性。這樣您可以在利息意外提高的情況下，多還貸款，以至貸款剩余減少，因此受利率提高的影響變小。