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　　在大部分人都心目中，德國的房價40年來一直以來都非常平穩，但2009年以來，德國房價一直逐年上漲。根據德國德意志銀行統計，2009—2016年間，漢堡房價上漲了70%排名第三，柏林上漲了75%排名第二，而排名第一的慕尼黑漲幅竟高達200%多!

　　但是最近Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) 德國中央房地產委員發布了德國房產春季鑒定報告，專家們預測，德國大城市的租金不會繼續上漲。其中柏林、慕尼黑、漢堡和法蘭克福這幾個城市可能會面臨拐點，租金將停止上漲，公寓的價格將大幅下降約三分之一。

　　但是Immobilienverband Deutschland e.V. (IVD)在2016年第三季度做出了與之完全有相反的結論。IVD的報告指出，2016德國新房價格與2015年同比平均上漲6%，主要城市價格增長高于平均值，2017年德國房價將繼續上漲， IVD總裁Schick說，“房價上漲主要原因是銀行的低利率，和住房短缺。”Harald Simons (哈拉爾德·西蒙斯)自1993年一直在Empirica房地產研究所工作，2010年被Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur in Leipzig(萊比錫技術、經濟、文化大學)評為教授。

　　在過去的幾年里，德國房價的上漲主要動力主要是因為年輕人的遷移。柏林、漢堡、慕尼黑這些大城市像吸鐵石一樣吸引著年輕人蜂擁而至，他們離開鄉村，到大城市工作，并在那里買房。2010年就有12500名年輕人吸引到了漢堡。一直疲軟的德國建房市場終于振作起來了，建房申請迅速增加，尤其是柏林和漢堡。新房需求量不減。很多覆蓋數千套住宅的大項目在計劃之中，有的已經在施工中，不久將進入住房市場。

　　但是中央房地產委員會的專家們發現，這股熱潮在這三個城市已經開始降溫。比如漢堡2015年只增加了7000人。由于新居民移居率下降，市場房屋供給量增多，我們推斷，今后柏林、慕尼黑的租金將停止上漲，漢堡也可能如此。西蒙斯教授分析說，當前大城市的人口膨脹不是自然規律。從其它地方遷往大城市的人口已經開始下降，如果新居民不是四萬，而只有五千，房價當然會出現逆轉。根據調查，一些中小城市，比如萊比錫(Leipzig)、羅斯托克(Rostock)、埃爾朗根(Erlangen)及雷根斯堡(Regensburg)正成為吸引年輕人落腳的新銳城市。

　　西蒙斯教授說，最近幾年我們看到，房價上漲已經和租金上漲脫鉤，在慕尼黑，房屋的價格上漲了114%，而租金只上漲了32%，這種收益率將嚴重打壓房屋的投資價值。實際上，德國這些年房價的漲幅一直高于租金。一項調查顯示，2009年以來，慕尼黑房價漲速比租金高63%，漢堡47%，柏林41%，法蘭克福39%。西蒙斯教授稱，全德平均來看，房價被高估了約16%，柏林房價被高估了50%，慕尼黑甚至達75%。

　　由于現在政府實行房租抑制政策，租金也不能繼續上漲。根據2015年開始實行的規定，在房屋緊俏地區，新舊房客交替時，新房客的租金不得高于該地區平均房價水平的10%。租金高，房價才會水漲船高，而如今租金受限，因此德國大城市的房價也有可能被帶動下滑。