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　　隨著世界全球化的發展以及國內投資環境的受限，人民幣貶值壓力等原因，越來越多人會把投資的目光從國內慢慢走向世界，分散風險，資產配置全球化。全球資產配置的下一個熱點區域在哪里?

　　德國，一個不被太多人熟知的“熱門”。這個熱點國家里，哪些城市更受到青睞呢?我們分享一下德國的人口和近年的房價變化，看看了解一下德國的那些城市。

　　人口

　　據Bertelsmann-Stiftung 數據統計，德國人口最多的城市柏林人口增長預期不錯，預計超過10%的漲幅。而法蘭克福、慕尼黑人口增長特別多，分別是14.2%和14.1%。人口的集聚刺激了住房的需求，人口增長前景越好代表了房地產市場的需求越大，房產增值前景越高。(見下圖)：

　　房產市場

　　德意志銀行Deutsche Bank統計了自2009年以來，房價上漲幅度最大的5個德國城市，分別是：

　　5

　　Frankfurt

　　法蘭克福

　　法蘭克福房價在2009至2016年期間平均上漲了40%。

　　法蘭克福是歐洲的金融中心，也是歐盟重要工商業和交通中心，擁有德國最大的航空、鐵路樞紐和超過324家銀行，這里經營著德國85%的股票交易，承辦著歐洲規模最大的各類國際性展會。

　　法蘭克福大學也是德國排名前列的國際頂尖高校，是德國最著名的研究獎Leibniz-Award獲得者最多的大學。

　　脫歐事件，法蘭克福獲益最大, 歐盟金融業1.5-2%的就業機會將轉至于此。隨著法蘭克福的金融地位升高，2017年法蘭克福的房價還將迎來新高。

　　4

　　Düsseldorf

　　杜塞爾多夫

　　杜塞爾多夫房價在2009至2016年期間平均上漲了60%。

　　杜塞爾多夫被譽為“歐洲最大的村莊”，美麗的旅游城市，位于萊茵河畔，適宜居住。同時是德國文化藝術名城，這里的話劇院、歌劇場等在德國負有盛名。

　　由于近年杜塞爾多夫的新房建筑項目減少，住房的空置率有所增加，德意志銀行預測，杜塞爾多夫的房價在2017年將基本保持穩定水平，不會過大漲幅。

　　3

　　Hamburg

　　漢堡

　　漢堡房價在2009至2016年期間平均上漲了70%。

　　漢堡是德國第二金融中心，也是歐洲最富裕的城市之一。因為漢堡地理位置的優越性， 世界各地遠航至德國的輪船，都會停泊在漢堡，是最重要的海港和外貿中心，被譽為“德國通往世界的大門”。

　　漢堡具有多間世界聞名的學府，例如漢堡大學(Universität Hamburg)，是德國最大的大學之一，擁有超過4萬名學生，其中約有3500名留學生。各個高校周圍的房源(學區房)緊缺，房價都有很不錯的增長。

　　2

　　Berlin

　　柏林

　　柏林房價在2009至2016年期間平均上漲了75%。

　　柏林是德國的首都，同時是德國最大的城市。柏林的GDP增速在2005-2015年穩居全德之首，是德國人口眾多的城市，預計至2017年將突破400萬，人口呈現凈流入，住房供需緊張，平均轉售時間只需要15天。

　　據德意志銀行預計，越來越多人會向德國的首都集聚，住房的供應遠遠不能及時趕上人口增加速度，柏林房市的漲幅2017年仍然可觀。

　　1

　　München

　　慕尼黑

　　慕尼黑房價在2009至2016年期間平均上漲了超過兩倍!

　　慕尼黑被稱為歐洲最有魅力的城市之一，經濟發展穩健，良好的經濟環境令其他許多地區望塵莫及。慕尼黑當地的啤酒節是全球最盛大、最受歡迎的節日之一，這也使得慕尼黑成為值得一去的旅游勝地。

　　慕尼黑是私人投資者和家庭辦公的首選，平均投資交易額高達26億歐元，是德國房地產投資的首選地點之一。慕尼黑的最大特點是社會秩序相當穩定，素有“安全之城”的美名。從房地產價格角度來講，慕尼黑是德國房價最貴的地方。然而這一市場住房空置率還是趨近于零。，依然吸引眾多海外投資者的關注。其中，海外投資占總投資額的平均比重為37%。

　　可預見2017年，慕尼黑房價還是會繼續上漲了。

　　總體而言，德國的房價主要的城市，例如慕尼黑、柏林、漢堡、法蘭克福等城市房屋增長穩定，人口增長預期較為不錯，適合作為穩健的海外投資。