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　　在德國任何人想要新建(Neubau)、改造(Umbau)、拆除(Abbau)一座建筑或更改其用途(Nutzungsänderung)都需要獲得建設許可證(Baugenehmigung)。什么是Baugenehmigung?

　　- Baugenehmigung是建筑業的專業用語，意思是建設許可證，法律基礎是德國各聯邦州的建筑法規，例如在巴伐利亞州則是《巴伐利亞州建筑法規》Bayerische Bauordnung(BayBO), 此外相關法規還有《建筑法典》Baugesetzbauch(BGB)，《建筑使用法規》Baunutzungsverordnung(BauNVO), 建筑程序法(BauVerfVO)，車庫及停車位法(GStV), 建筑技術標準(DIN-Normen)等等。

　　怎樣可以獲取建設許可證(Baugenehmigung)?

　　- 必須要向官方遞交建筑審批 (Bauantrag)，建筑審批的遞交材料具體根據項目而定， 包括從土地所有權劃分的建筑定位圖，建筑設計圖集，建筑文字描述，商業建筑的運營方案，建筑面積及層數、容積率，停車位，造價等關鍵參數。必要的時候還須提交地基穩固性證明，隔熱，隔音，防火的技術證明，土地排污證明，鄰居土地主人的許可等等。

　　誰會參與建筑審批的過程?

　　- 業主，建筑師，建筑審批部門，必要情況下還有結構工程師，防火工程師，土地測量師，消防局，文物保護局等各部門。

　　誰允許提交建筑審批?

　　- 在德國范圍內登記注冊的建筑師(Architekt)。

　　建筑審批(Bauantrag) 程序有哪些類型呢?

　　(一)無需許可無需審批(verfahrensfrei)：通常是針對小型建筑和附屬建筑，建筑面積通常小于50平米，例如車庫、露臺等。雖然此類建筑既無需建筑許可也無需審批，業主還是需要遵守相關的建筑法律規定;

　　(二)無需許可但需審批(genehmigungsfrei)：如果所在土地已有制訂的建筑規劃(B-Plan)，且建筑方案符合規劃要求，業主只需將審批文件提交給建筑審批部門，在法定期限內如果官方未表示拒絕，即可開工實施建筑方案;

　　(三)簡化的建筑審批(vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren)：通常針對復雜程度很低的建筑項目，業主需按正式程序提交審批，建筑部門對審查范圍有所簡化;

　　(四)正式的建筑審批(umfassendes Baugenehmigungsverfahren)：除此之外的建筑類型，均需經正式程序審批，特別是多層建筑和特殊建筑，官方會對建筑方案做全面的審查。

　　建筑一旦獲得許可證，有效期通常是兩年到三年，符合條件可以申請在失效之前再延長一到兩年。在有效期內，業主應該保證建筑項目按期竣工。沒有建設許可證的建筑屬于非法建筑，法律后果由業主自行承擔，官方會向業主提出高額罰金或是要求強行拆除建筑。

　　補充信息:

　　- Nutzungsänderung: 屬于正式審批程序。 通常發生在建筑使用功能的轉換。 不同類型轉換: 居住類型的住宅轉變成商業類型的民宿。相同類型轉換：商業用途的按摩店轉變成商業用途的餐館。

　　- Teilbaugenehmigung: 可以看作臨時的建設許可證。 通常業主為了節約時間，在正式建設許可證獲得之前，可以申請允許局部施工的建筑許可。

　　- Bauvorbescheid: 屬于特殊審批程序。 為了明確是否能夠獲得審批，業主可以事先向建筑部門申請咨詢意見(Bauvoranfrage)，如果獲得肯定性答復，即可在一定期限內準備建筑審批。

　　- Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen: 屬于例外情況的審批。在具有適當理由的情況下，業主可以提交偏離于建筑法規的的建筑審批，爭取獲得特殊的建筑許可，當然難度很高。