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一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場一般由房屋買賣市場和房屋租賃市場兩大部分組成。從國外經(jīng)驗(yàn)看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%-60%的市場份額，很多居民一輩子租房。觀察美國、德國等發(fā)達(dá)國家則都擁有比較成熟發(fā)達(dá)的住房租賃市場和完善的住房租賃政策。其中，德國就以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場份額。

首先，德國租賃市場具有公共屬性，機(jī)構(gòu)租賃發(fā)揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求，公共產(chǎn)品屬性明顯。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，私人機(jī)構(gòu)房源（410萬套）占22%。

其次，近乎苛刻的租金管制。德國議會(huì)通過嚴(yán)格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對(duì)居民將房屋通過AIRBNB平臺(tái)投入旅游短租，減少長租供應(yīng)，突破租金控制，德國發(fā)布一項(xiàng)新規(guī)定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達(dá)10萬歐元的罰款。

再次，住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃供應(yīng)是主體。在德國，不管開發(fā)新房或經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。“二戰(zhàn)”以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會(huì)住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總?cè)丝诓?100萬。

長期以來，由于德國實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)租房者的法律法規(guī)，房屋早已回歸到其居住的功能，從而有效抑制了房產(chǎn)市場的投機(jī)行為。因此，出租房市場中的房屋質(zhì)量良好，租房者的社會(huì)階層較高是德國房屋租賃市場健康發(fā)展和引以為自豪的重要特征。從德國經(jīng)驗(yàn)看，我國的住房租賃市場仍比較薄弱，不僅市場規(guī)模小，而且還存在結(jié)構(gòu)性問題。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢和住房形勢的發(fā)展，人們的這種觀念很快就會(huì)轉(zhuǎn)變。