德國(guó)房?jī)r(jià)30年不漲的原因：看完整個(gè)人都驚呆了
德國(guó)如今成為歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)上的黑馬，是因?yàn)橥鈬?guó)投資人涌入，再加上歐洲央行降息，致使這幾年德國(guó)房?jī)r(jià)一年增長(zhǎng)率達(dá)4％。但在2008年歐元危機(jī)之前，德國(guó)房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，物價(jià)水平均勻每年漲幅2%，也就是說(shuō)，扣除物價(jià)要素，房?jī)r(jià)實(shí)際上每年縮水1％。
從1977年到2007年的30年中，德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲了60%，而同期個(gè)人收入額則增長(zhǎng)了三倍，等于說(shuō)，老百姓買(mǎi)房子越來(lái)越容易，房子實(shí)際上等于一直在降價(jià)。
原因可總結(jié)為下面幾個(gè)方面：
一、房源充分
供求關(guān)系對(duì)價(jià)格起著決定性作用，這永遠(yuǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的第一要素，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，如果房子緊缺，那么價(jià)格一定會(huì)上漲，其它什么手段都沒(méi)有用。
德國(guó)各級(jí)政府重視民生，將房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為消費(fèi)市場(chǎng)，而非投資市場(chǎng)，無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，政府都按照人口需求，制定建房規(guī)劃，目的是能夠?yàn)槊總�(gè)家庭提供一套住房。
目前，除了大城市因?yàn)槿丝诙啵ǚ克俣融s不上人們的需求，在大多數(shù)鄉(xiāng)村地區(qū)和小城鎮(zhèn)，住房短缺的現(xiàn)象幾乎看不到，有些地方甚至因?yàn)槿丝谖s，出現(xiàn)住房空置。
二、租房市場(chǎng)發(fā)達(dá)
租房住的德國(guó)人比買(mǎi)房的多，這就決定了，幾十人搶買(mǎi)一個(gè)房子的現(xiàn)象極其少見(jiàn)，哄抬價(jià)格的事情很少發(fā)生。
按收入來(lái)看，德國(guó)三分之二的人有能力買(mǎi)房，但其中只有42%住在自己的房子里，這一比例明顯低于歐盟平均值71%，也低于美國(guó)的65%。
這么多人有實(shí)力買(mǎi)房但卻不想買(mǎi)房，主要得益于德國(guó)的租房法注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買(mǎi)房。
德國(guó)的租房合同大部份是無(wú)限期的，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強(qiáng)行趕房客走，那么房客可以將房東告上法庭。
另外，房東不能隨便提高房租，如果房租超過(guò)當(dāng)?shù)?ldquo;房租指導(dǎo)價(jià)”的20％，那么房客可訴諸法律，如果超過(guò)50％，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。
數(shù)十年租房住的德國(guó)家庭并不少見(jiàn)，他們通常認(rèn)為，租房住挺好，攢錢(qián)買(mǎi)房不如花錢(qián)享受生活。
另外，德國(guó)政府還保證有大量的廉價(jià)出租房屋供應(yīng)，穩(wěn)定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
三、獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)
德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算的，政府更是無(wú)權(quán)干預(yù)，而是由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)決定的。
這類機(jī)構(gòu)獨(dú)立于政府之外，在法庭上，法官也只承認(rèn)評(píng)估師簽字的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估者只對(duì)自己的工作負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人及其他個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益。
德國(guó)聯(lián)邦建筑法規(guī)定，每一塊出售的土地都登記在冊(cè)，所有交易情況集中起來(lái)制成“銷售價(jià)格總表”。各地評(píng)估委員會(huì)每年根據(jù)此表制定“地價(jià)圖”，提出各個(gè)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格，并為不同地段、不同類型的住房制定詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)”或“指導(dǎo)價(jià)”。
這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易都需參照此執(zhí)行，只能在合理范圍（20%）內(nèi)浮動(dòng)。
四、無(wú)人壟斷土地
同樣的房子，因?yàn)榈囟尾煌瑫?huì)造成有些房?jī)r(jià)高，有些低，房子本身造價(jià)是一樣的，不一樣的是地價(jià)。
如果土地所有權(quán)屬于國(guó)家，那么土地交易市場(chǎng)上就完全沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，壟斷一切土地資源的政權(quán)就可以操縱地價(jià)，從中牟取暴利，甚至讓房地產(chǎn)成為一個(gè)國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。
德國(guó)實(shí)行的不是土地國(guó)有制，而是私有制，很大一部份土地是在個(gè)人或企業(yè)手中的。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得沒(méi)有任何一方可以輕易操控地價(jià)。
五、法律健全執(zhí)法嚴(yán)格
德國(guó)法律非常健全，比如規(guī)定地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)必須在“合理房?jī)r(jià)”的范圍內(nèi)，即不能超過(guò)“基準(zhǔn)價(jià)”的20％，將房?jī)r(jià)或房租定得過(guò)高，甚至以此牟取暴利的地產(chǎn)商和房東，要承擔(dān)刑事責(zé)任。
雖然法律健全，但是如果執(zhí)法不力，那么法律也將是一紙空文。歷年來(lái)，德國(guó)清廉指數(shù)在世界上都是名列前茅的，在這個(gè)連總理交通違規(guī)都要乖乖交罰款、總統(tǒng)可以為區(qū)區(qū)700歐元的旅館住宿費(fèi)而被迫辭職的國(guó)度，法律的威懾力是不言而喻的。
六、稅收抑制炒房
稅收也被德國(guó)政府用來(lái)遏制炒房。賣(mài)房時(shí)得到的盈利需要交“投機(jī)稅”，即賣(mài)房時(shí)最后拿到手的錢(qián)，減去買(mǎi)房時(shí)各種支出的總和，得出的結(jié)果就是盈利，這筆盈利需要當(dāng)作收入來(lái)交稅。稅率根據(jù)個(gè)人收入情況浮動(dòng)，平均可超過(guò)20％。
但是兩種情況下可以免稅，一種情況是買(mǎi)房自住，再賣(mài)時(shí)就不用交“投機(jī)稅”；另一種情況是買(mǎi)房出租，但是買(mǎi)了十年后才賣(mài)。
另外，房主出租房子時(shí)得到的租金也需要當(dāng)作收入上稅。買(mǎi)賣(mài)房屋還要交3.5%到5%的交易稅。重稅收大大壓縮了炒房的利潤(rùn)空間。
七、住房是福利
德國(guó)政府的政策并不把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì)福利機(jī)制的關(guān)鍵一環(huán)，特別是與民生息息相關(guān)的住宅建設(shè)。
德國(guó)憲法明確規(guī)定了“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標(biāo)之一。這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。
因此，各級(jí)政府從來(lái)不敢通過(guò)抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房?jī)r(jià)，來(lái)增加政府的房租收入或稅收收入，德國(guó)也沒(méi)有任何一個(gè)地區(qū)的“支柱產(chǎn)業(yè)”是房地產(chǎn)。
各級(jí)議會(huì)競(jìng)選時(shí)，無(wú)論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是為保障住房福利的，而是會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的，甚至使老百姓淪為“房奴”，那么這個(gè)人不僅會(huì)喪失選票，其政治生涯也有可能受到巨大影響，甚至?xí)屨麄�(gè)黨的人氣暴跌。
以上七條并不能包括德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的所有因素，但已能充分說(shuō)明，房?jī)r(jià)可以長(zhǎng)時(shí)間保持平穩(wěn)并非出于偶爾，德國(guó)政府以民眾的住房需要為本制定政策，加上法制健全以及履行得力，恰是房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。
