房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和魂靈，環(huán)繞房地產(chǎn)所發(fā)生的悉數(shù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)際上是環(huán)繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。在德國(guó)，無(wú)論是房地產(chǎn)生意、典當(dāng)、租賃以及房地產(chǎn)證券化等，都有一個(gè)條件，這便是產(chǎn)權(quán)理解。什么樣的房地產(chǎn)算產(chǎn)權(quán)理解？怎樣保證產(chǎn)權(quán)？
德國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)還真的是不一樣的，在德國(guó)你買(mǎi)了房子，那你就有相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的耐久運(yùn)用權(quán)，雖然是每年都要交稅，但是你恰當(dāng)所以買(mǎi)了國(guó)家的一片地，而中國(guó)的是租給你運(yùn)用70年（住宅區(qū)），而且房?jī)r(jià)仍是出奇的高，到期后你啥都沒(méi)有啦，所以下面就給咱們講解一下有關(guān)德國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的事項(xiàng)。
德國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及法律
德國(guó)憲法規(guī)定購(gòu)買(mǎi)房屋及土地所有權(quán)，購(gòu)買(mǎi)者擁有永久地契，可世代相傳。德國(guó)政府非常注重個(gè)人資產(chǎn)的保護(hù)，神圣不可侵犯。德國(guó)民族正直公平，遵守游戲規(guī)則。
一、德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況
經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)社會(huì)和諧、政局穩(wěn)定法制健全、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、抗跌能力強(qiáng)，租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)活躍，物業(yè)管理細(xì)致入微。德國(guó)家庭的住房自有率僅42%左右，租賃住房率達(dá)到58%，年輕人中77%都是 “租房族”。
德國(guó)地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時(shí)進(jìn)行的，統(tǒng)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)交易。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。不動(dòng)產(chǎn)交易包括不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押交易等。這類(lèi)交易大部分發(fā)生在私人之間，政府很少干預(yù)。
德國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理機(jī)構(gòu)：土地注冊(cè)局、地產(chǎn)評(píng)估局、土地估價(jià)局以及國(guó)家土地評(píng)估鑒定專(zhuān)家委員會(huì)、國(guó)家財(cái)政局等。不動(dòng)產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)是地產(chǎn)局和土地注冊(cè)局。
房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的參與機(jī)構(gòu)、參與者以及他們的主要職責(zé): 德國(guó)的土地買(mǎi)賣(mài)大部分在私人中進(jìn)行交易，不是政府的主要職責(zé)。房地產(chǎn)交易的參與者可以是個(gè)人，也可以是團(tuán)體、公司等。
二、 德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的法律狀況
1.規(guī)范建筑開(kāi)發(fā)商
德國(guó)有《建筑法》、《經(jīng)營(yíng)法》以及《中介及開(kāi)發(fā)商法》以規(guī)范房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為，有相應(yīng)的涉及土地保護(hù)、環(huán)境規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)師投入、保修期等種種法律和實(shí)施條例。對(duì)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房資金的使用、向購(gòu)房者提供信息及刊登廣告等各個(gè)方面都有嚴(yán)格規(guī)定。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售的都是成品房。它與購(gòu)房者簽訂產(chǎn)銷(xiāo)合同，該合同規(guī)定開(kāi)發(fā)商在售后應(yīng)盡的義務(wù)，以確保購(gòu)房者的利益。
在建房各個(gè)階段都有技術(shù)監(jiān)督協(xié)會(huì)派專(zhuān)家審查，房子蓋好后，政府建筑局要來(lái)驗(yàn)收。政府監(jiān)督的內(nèi)容主要是按照國(guó)家的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的法律，如保暖法、隔音法、噪音法等，審查是否合格。在住宅交工、住戶(hù)已經(jīng)入住后，建筑商必須對(duì)一切不動(dòng)產(chǎn)繼續(xù)保修五年，對(duì)諸如電梯、地下停車(chē)庫(kù)門(mén)等動(dòng)產(chǎn)，則由生產(chǎn)廠家保修兩年。
2.規(guī)范房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)
德國(guó)有專(zhuān)門(mén)的《房產(chǎn)中介法》規(guī)范房產(chǎn)中介的運(yùn)作。德國(guó)的房產(chǎn)中介商是經(jīng)過(guò)相關(guān)職業(yè)培訓(xùn)并通過(guò)考核的人員，中介商的營(yíng)業(yè)許可審批也必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的過(guò)程。
3.規(guī)范房產(chǎn)物業(yè)管理
德國(guó)的房產(chǎn)物業(yè)管理主要是通過(guò)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行。物業(yè)管理公司的運(yùn)作在《房產(chǎn)管理法》的框架下進(jìn)行。德國(guó)有聯(lián)邦物業(yè)管理公司聯(lián)合會(huì)，各州有地區(qū)性物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)，有嚴(yán)格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量。
4.規(guī)范建材質(zhì)量
建材質(zhì)量是建房根本,建材產(chǎn)品必須通過(guò)聯(lián)邦材料檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，獲得質(zhì)量認(rèn)可證明，確保產(chǎn)品安全和環(huán)保，方被允許進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。德國(guó)建材市場(chǎng)普遍實(shí)行規(guī)模化連鎖經(jīng)營(yíng)，一般是一家大經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)營(yíng)一個(gè)品牌店，產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)直接相關(guān)，沒(méi)有劣質(zhì)產(chǎn)品的生存空間。
三.外國(guó)投資者在德國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)相關(guān)法律
由于德國(guó)政府通過(guò)房地產(chǎn)法和稅法等對(duì)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)行為的有效控制，使得德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。外國(guó)人可以在德國(guó)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。因?yàn)樵诘聡?guó)購(gòu)房并獲得房地產(chǎn)權(quán)本身并不能使外國(guó)人獲得德國(guó)居留許可，所以我們建議在決定購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)之前，最好首先獲得德國(guó)的居留許可，以避免由于產(chǎn)權(quán)人不在德國(guó)而引起的更高的物業(yè)管理費(fèi)用。
德國(guó)政府鼓勵(lì)支持外國(guó)人投資置業(yè)，外國(guó)人可不受限制地購(gòu)買(mǎi)別墅、公寓、商鋪、酒店、商務(wù)樓等房產(chǎn)（無(wú)論是期房、新房還是二手房），或購(gòu)地自己建房。健全的法律體系保護(hù)著每個(gè)海外投資者的利益，保障私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。
一起德國(guó)法律規(guī)定，居住在德國(guó)的家庭，除每月收取孩子撫育補(bǔ)助外，子孫免費(fèi)就讀德國(guó)的公立小學(xué)、初中、高中，而高等教育也幾乎是免費(fèi)的，這對(duì)望子成龍的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)。
買(mǎi)了德國(guó)房子具有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)往后，在德國(guó)日子可以享受到的福利也是十分誘人的，當(dāng)然這個(gè)是在自己有必定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的情況下才好完結(jié)，不過(guò)你也可以在德國(guó)做房地產(chǎn)出資，即使沒(méi)有滿(mǎn)意的錢(qián)也是可以在德國(guó)享受到房貸的。
