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先是在5月29日，倫敦市長鮑里斯·約翰遜做東，和總部基地中國控股集團(ABP)董事長許為平簽署了一項價值10億英鎊的合作協議，計劃將東倫敦的皇家阿爾伯特船塢區(Royal Albert Dock)改造成“亞洲商務港(ABP)——倫敦的第三個金融城”。20天后的6月19日，中國大連萬達集團在北京宣布，將斥資7億英鎊挺進倫敦“最具潛力的新高檔社區”興建超五星級的倫敦萬達酒店和高檔公寓。

緊接的第20天，7月8 日，中國平安保險集團斥資2.6億英鎊，正式購得位于倫敦金融城中心的地標性建筑——勞合社(Lloyd’s)保險大廈。

總部基地倫敦“亞洲商務港”

造了個夢？

在中國企業投資倫敦地產的三大項目中，總部基地的ABP項目所造的聲勢最大。由倫敦市長鮑里斯·約翰遜做東在倫敦市政府親自和總部基地控股集團董事長許為平簽約，因此項目也獲得了巨大的媒體曝光度。

作為三大項目中投資規模最大、造勢最大的一個項目，ABP是唯一一個詳細規劃尚未獲得地方政府批準的項目，因而也使該項目成為最受質疑的項目。盡管項目的概念造的勢看似很吸引人，但是距離夢想實現的距離卻是最大的。

根據計劃，總部基地將開發位于東倫敦舊船塢區一塊占地35英畝的、由大倫敦市政府所有的荒地，預計將改造成為一個總建筑面積350萬平方英尺的亞洲商務港，包括寫字樓、商鋪和住宅。該項目的英方合作伙伴是地產開發商Stanhope，由建筑設計行Farrells負責規劃設計。一旦ABP項目的規劃獲得所在區域倫敦市紐漢姆(Newham)的批準，預計首期將于2017年啟用，整個項目將于2022年完成。屆時，該商務港將會24小時運作，并以北京時間為主，配合亞洲商界。預計該商業港將創造2萬個工作崗位，有望成為倫敦的第三大商業金融區，或將為英國經濟帶來60億英鎊的價值。

毫無疑問，倫敦市政府和紐漢姆區政府以及總部基地集團對ABP項目的期許和決心，以及項目一旦按期完工后所帶來的經濟效應毋庸置疑，但是，從幾個方面分析，這個項目的不確定性也最大。

首先，ABP面臨項目審批的不確定性。和萬達酒店公寓項目已經獲批，平安收購的勞埃德大廈早已成為地標建筑不同，ABP項目面臨程序繁瑣、審查嚴格以及各種利益游說組織干擾的項目審批環節。盡管項目所在的紐漢姆區作為2012年倫敦奧運會主會場的東家，向世人展示了高效務實的作風。但同樣是紐漢姆區，在和總部基地簽約之前的22天前（5月7日），拒絕了倫敦大學學院(UCL)計劃在該區建設大型新校區的規劃。

如果紐漢姆拒絕一個同樣規劃有10億英鎊投資、每年給當地帶來1.5億經濟效益的“國際大學園”，其未必不可能拒絕一個同樣投資規模、每年僅能帶來2.3千萬英鎊經濟效益的“亞洲商務港”。面對這個質疑，許為平董事長在接受筆者專訪時曾表示，這次和倫敦市政府、紐漢姆區政府談判過程中，英國方面一再承諾對ABP項目的決心，因此，他對項目早日獲得審批也有足夠的信心。

ABP項目面臨的第二個質疑是，由于項目緊鄰倫敦城市機場，因此樓層受到嚴格的限制，這樣一來，單位面積的成本和相應的租金，將遠高于該地區不受高度限制的樓盤的成本和租金。英國《金融時報》曾對該項目的可信度表示懷疑。面對這個質疑，許為平拿國內青島總部基地同樣建在機場附近的例子，表示對ABP的信心。

第三，倫敦是否需要第三個金融中心，或者亞洲商務港是否能稱得上倫敦的第三個金融中心？許為平曾對筆者表示，非常希望能吸引到在倫敦運營的中資金融機構入駐“亞洲商務港”。但是，根據《金融時報》披露的一封中資等倫敦金融機構寫給英國財政部的投訴信稱，英國金融監管等政策嚴苛，多家中資金融機構考慮將主要業務轉移到政策和稅務環境更加寬松的歐洲大陸，尤其是盧森堡等地。勢必對“亞洲商務港”的夢想帶來負面影響。

第四個風險，是“亞洲商務港概念”的風險。早在兩年前，總部基地的倫敦投資意向顯示其最早的概念是“中國商務港”，后來才逐漸轉變成“亞洲商務港”。

其實，無論是中國概念還是亞洲概念，其概念的本質區別不大，無非是將樓盤的銷售目標客戶擴大了而已。在回應筆者的質疑時，許為平表示，“中國概念”可能有點敏感，而“亞洲概念”更加國際化。

當然，針對ABP的質疑還很多，比如北京總部基地的空置率、總部基地背后英國道豐集團的虛實等等，由于和項目本身關系不大，本文不去細究。無論如何，ABP項目都是中國企業投資開拓倫敦市場的一個大手筆，筆者希望這個項目能夠克服一個個障礙，取得成功。

在最近的這三大項目中，ABP項目要改造的船塢區，在100多年前的維多利亞時期，曾經是全英國乃至全世界最大、最先進的碼頭，二戰之后隨著大英帝國的衰落而迅速敗落，當地的失業率大增，成為倫敦乃至英國最貧困的區域之一。如果中國公司能重振這一區域的雄風，想必能讓英國刮目相看。

萬達倫敦項目

撿了個便宜？

萬達投資倫敦的酒店和公寓項目是在中國國內舉行的簽約儀式，但絲毫沒有減弱事件在英國的傳播。倫敦市長鮑里斯·約翰遜沒能親赴簽約現場，但并沒有影響他對萬達倫敦項目的熱情期許：“萬達選擇投資倫敦大規模改造的九榆(Nine Elms)新區，將為這個新建高檔社區增添新的工作崗位和住宅。倫敦市政府和倫敦發展促進署將全力配合協助萬達集團的這項投資。”

還是讓我們跳出表面的浮華，切入項目的主題吧。

萬達的倫敦商住地產項目是倫敦九榆(Nine Elms)地區改造項目的一部分，位于倫敦市中心泰晤士河南岸。萬達集團以9000萬英鎊的價格從愛爾蘭房地產商格林房產公司(Green Property)手中購得項目地塊。格林地產已于2012年6月18日從旺茲沃思區政府規劃委員會獲得商住兩用的高樓項目建設許可。萬達倫敦項目的總建筑面積10.5萬平方米，其中超五星級萬達酒店面積約2萬平方米，擁有160間客房，并配有倫敦最高的空中泳池；高檔公寓約6.3萬平方米，由一棟60層一棟45層的塔樓組成。

和總部基地的倫敦ABP項目相比，萬達項目看似有很多優勢，ABP項目區域偏遠近乎荒涼，萬達項目區域實屬市中心區域；ABP項目尚未獲得審批，萬達項目已經得到許可；ABP項目樓層限高，而萬達項目將成為倫敦最高的住宅公寓；ABP項目偏居一隅，而萬達項目將于新建的美國大使館、荷蘭大使館以及中國大使館新館相伴為鄰；ABP項目區域的潛質有待觀察，而萬達項目所在的九榆新區，已然成為倫敦未來的房地產市場增長最快的炙熱點。

在投資消息公布后，王健林曾對《新京報》記者李捷表示，萬達倫敦項目是“撿了一個大便宜”。

按照王健林的說法，萬達倫敦項目的啟動資金實際只需要1億英鎊（10億人民幣），6.3萬平米的公寓，按照單價14000英鎊銷售計算，可以收回9億英鎊左右，按照15000英鎊/平米計算，就接近收回10億英鎊。即使銷售再便宜點，收入也將大大超過項目總投資額。項目開發完需要3-4年的時間。開發結束后，實際上等于“白賺”一個酒店。這個事情就是放在北京、上海也是很不容易實現的，不敢想象。萬達在這筆投資上撿了大便宜。

當然，天下沒有免費的午餐，盡管萬達項目有很多優勢，但是仍然有不少附加成本。據筆者從項目所在的旺茲沃思(Wandsworth)區政府規劃委員會通過的規劃方案獲悉，萬達集團的倫敦商住項目，需要翻新兩座1973年代修建的已經陳舊的高樓；而且該項目的地面一層需要提供50%左右的公共活動空間，并需要在高樓的頂層需要提供一個免費的公共觀景平臺。

按照獲批地規劃，該項目住宅中需要包括51套共享產權房，并額外提供680萬英鎊在附近修建政府廉租公屋用于福利救助。項目主還需要向附近的新地鐵站建設提供不低于1000萬英鎊的費用。此外，發展商需要向九榆改造項目提供30萬英鎊，用于創造新的工作崗位和當地居民培訓項目等。

根據萬達項目所處的位置和已經具備的條件，或將成為近期中國企業投資倫敦地產三大項目中最有潛質的項目。萬達是否借勢九榆新區，在倫敦旺地建起一座有中國背景的地標建筑，我們拭目以待。

平安豪購勞合社大廈

淘了個古董？

等待萬達在倫敦建一座有中國背景的地標建筑或許太久，來自中國的平安保險公司干脆直接購買了一棟舉世聞名的地標建筑。

7月8日，盡管市場早有傳聞，但是當平安保險集團成為全球保險業鼻祖英國勞合社和眾多國際保險機構的新房東的消息，還是引起了轟動。作為倫敦金融城核心地帶的地標建筑，被中國公司圈下，顯示這中國企業的大手筆。

和大量中國人來倫敦淘古董一樣，平安保險這次買到的大樓是一件古董。這座由理查德·羅杰斯(Richard Rogers)設計的大廈，采用了他設計的另一棟舉世聞名的巴黎蓬皮杜藝術中心相似的設計方案，暴露本應內置的電梯、管道等結構。獨特的風格使勞合社大廈成為倫敦金融城最引人注目的建筑之一，并被列入英國文物保護建筑名單。

和今年此前宣布的兩比中國投資項目相比，平安購得勞合社大廈要明了很多，簡簡單單的購房，不涉及規劃審批，不涉及拆遷整地。另外，勞合社大廈地處金融城黃金地段、位置絕佳，其收益為長期穩定。即使這樣，平安的大手筆并非沒有風險。

首先，由于勞合社大樓是個古董文物建筑，其維護費用昂貴，包括服務費和電費在內的運行費用是通常商業建筑的數倍之高，據說總額已接近年租金額。另外，重點保護的建筑的任何裝修、改造，都受到嚴格限制，成本同樣高昂。

其次，從平安的購買價格上能夠看出，大廈有風險。平安購得勞合社大廈的費用是2.6億英鎊，是大廈1600萬英鎊年租金的16倍。按照倫敦金融城慣例，購買價應當為年租金的20倍，也就是應該按照3.2億英鎊成交。平安購價便宜的6000萬英鎊，體現的是風險。

最后，也是最關鍵的，在平安購得勞合社大廈的當天，市場傳出勞合社將搬出大廈另尋辦公樓的消息。勞合社目前租用了大廈三分之二的辦公室，到2031年租賃期滿；但與前房東的合同中，在2021年設定了一個中止租賃選擇權。很可能在2021年搬離這座大廈，如果平安沒能在那之前找到足以替代的新房客，也就意味著平安的勞合社大廈將面臨空置的風險。

當然，無論風險如何，在市場上打拼靠的是商業智慧。無論是存在各種風險的總部基地ABP項目，還是平安的勞合社項目，或者是撿了大便宜的萬達項目，都將考驗中國企業的商業智慧。我們期待更多的中國企業在倫敦乃至國際市場有更多的大手筆，并且能披荊斬棘、馬到成功。