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詳解法國租房合同內容解析

來源:歐洲購房網作者:歐洲購房網時間:2017/9/26

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  在法國買房的第一階段是簽訂初步合同。該notaire負責確保合同正確,且購買價格支付給供應商制定。
  
  合同
  
  該notaire不驗證或擔保由供應商在合同中作出的聲明的準確性或保護您免受欺詐。
  
  有許多不同類型的初步合同取決于您是否購買現有的(建成)財產或新的物業,即未建成或正在建設中。
  
  購買現有物業
  
  有各種類型的初步合同(一般稱為反傾銷或反傾銷條款條款暫停,如果有條件條款)用于購買現有財產:
  
  Compromis de Vente  - 最常見,最全面和最具約束力的合同,承諾雙方出售。有了妥協,買家從一開始就承諾,可以合法地被迫通過購買。合同包括財產的全部細節,要支付的價格,購買的資金,供應商和買方的細節,代理人的傭金以及誰必須支付的費用(如果適用)和完成日期 - 通常是兩個在簽署妥協之后的幾個月。它還說明,如果任何一方違反合同并包括任何有條件的條款,將會發生什么。
  
  Promesse de Vente  - 供應商承諾按照約定的價格出售房產,允許買家一段時間(通常長達三個月),在此期間他可以退出并沒收10%的存款。如果您有義務使用這種類型的合同,您應該確保它是謹慎措辭,并包括條件條款,允許您回收您的存款,例如,如果您無法獲得抵押貸款。
  
  Promesse d'Achat  - 買方承諾購買物業。
  
  Offre de Vente  &Offre d'Achat  - 分別出售和購買的報價,兩者均不對任何一方具有約束力,除非被接受。
  
  除了妥協之外的合同對買方幾乎沒有保護,一般應該避免。但是,請注意,您可能無法規定使用的合同類型,這可能會因處理銷售的代理人或經銷商而異。
 
代理人和通緝人員通常都有自己的預先印制的合同,盡管所有合同都應遵循標準設計。一些法國代理商或非營利機構提供合同的英文翻譯,盡管翻譯往往如此糟糕,無意義或誤導性。您應該確保您了解初步合同中的每個條款。
  
  您應該被給予或發送由您和供應商簽署的初步合同的副本,并通知您通知“冷靜”期限為7天。換句話說,您可以在該期限內取消您的協議,不受處罰。如果您希望取消,您必須使用注冊的帖子(lettre recommendedandee)寫信給處理銷售的消費者 。
 
如果您在冷靜期內發送信件,您的取消有效,無論何時(或是否)到達) 。您不需要提供取消的理由。如果您已支付押金,則必須在取消之日起21日內退還。請注意,取消的權利不適用于購買建筑用地。
  
  購買計劃
  
  購買計劃有其風險,但大多數可以通過良好的合同來最小化。購買計劃時最常見的初步合同是一個相反的保護措施(更正確地稱為contratpréliminaire)。合同必須以書面形式,包含要建造的財產的全部細節(包括計劃和圖紙的副本,顯示其在開發中的確切位置,以及是否屬于共同財產的一部分)。
 
房屋數量和估計總居住面積以及建造中使用的材料),提供的服務,施工時間表,價格(包括任何可能的變化或增加),付款時間表和完成,不完成的處罰細節和存款將被退還的情況,以及適用的任何擔保的詳情(見下文)。該contrat日預訂新還應該確定一個地契草案將完成之前給予買方至少一個月。
  
  平面圖和技術規格由雙方簽字,確保施工的標準和尺寸得到遵守。供應商被稱為réservant和買方作為réservataire。像一個妥協的通道一樣,一個避免保護措施是從收到登記的通知書之日起七天的冷靜期限的,通常是簽署合同的副本。
  
  '終止'保證
  
  開發人員應提供兩種“終止”保證之一:保證金或保證金內幕。兩者都向您保證,您將獲得必要的資金,按時完成建筑物,但如果是保證金,則由銀行或其他金融機構提供資金,而使用保證金內幕(這更常見) )這是開發人員自己必須提供的。由于后者提供較少的安全性,因此至少建筑物的基礎已經完成,您不應該簽署最終購買合同(acte de vente),而使用保證金 一旦批準了建筑許可,通常可以安全地簽字。
  
  最終合同可能是一個違法的事情,您承諾在財產完成后承諾支付財產, 或(更常見的是)一個 未來的未來事宜,隨著財產的建立逐漸轉移所有權。如果財產是共同利益,那么你也應該得到業主協會的規則的副本。
  
  當然,您應該定期檢查(如果可能的話),以確保一切都按照計劃進行,盡管出于安全考慮,您不太可能被允許進入施工現場(有時允許進行現場考察)。物業完成后,您將有一個現場會議來檢查其狀況; 您可能希望聘請測量師或建筑師陪伴您,盡管這通常不是必需的,因為獨立的檢查員已經已經批準了每個階段的施工(您可以要求檢查員的證明副本)。
  
  如果您對任何事情不滿意,您應該以書面形式(稱為procès-verbal)提出投訴,并通過掛號郵件(lettre推薦)將其發送給開發人員。你有30天的時間這樣做。在極端情況下,您可以拒絕購買,在這種情況下,開發人員必須同意新的完成日期; 否則,你可以把他帶到法庭上,雖然這顯然是最后的手段。
  
  各種保證適用于成品建筑和設施,如管道和電氣系統。
  
  CCMI
  
  如果你正在購買一個情節并吸引建筑師,你應該拿出一個被稱為建筑工程師協會(CCMI)的合同。CCMI有兩種類型:有和沒有計劃(四計劃)。當您由建筑師制定計劃或自行設計住宅時,前者可能適用; 后者適用于建筑師制定自己的計劃。
  
  與未來經濟發展(見上文)一樣,建設者必須提供財務擔保,但在這種情況下,它必須是保證金(即由銀行或其他金融機構支持)。階段付款與購買計劃時相似。
  
  法律咨詢
  
  初步合同通常對雙方具有約束力,因此在簽署合同前必須先獲得法律意見。雖然在簽訂初步合同時不需要聘請公司,但建議在協議交易中增加合法權益。但是,請注意,一個不可思議的并不一定會保護您的權利或利益。一個notaire很少會指出合同中的可能陷阱,提供建議或志愿者的任何信息(作為地產代理可能)。
 
如果您需要額外的法律咨詢,您應該雇傭一名有經驗的律師,無論是在本地還是在您所在的國家(必須自然流利的法語才能成為法國財產法專家)。他也必須說英語或一種你都說流利的語言。如果你不流利地說法語(即使你這樣做,你對法語法律術語的理解可能是有限的),任何律師都是明智的。
  
  提示:大多數專家建議您在簽署前由法律顧問簽署初步合同。
  
  聘請律師的主要原因之一是通過在初步合同中加入任何必要的有條件條款來維護您的利益,而這些條款條款與公證人不太關心,您可以雇用一名律師來檢查初步合同。
  
  雇用律師還有其他幾個原因:例如,法國買房子的最好辦法有時是通過一家法國公司,或者你可能希望對繼承作出特別的規定。
  
  用于購買法國財產的方法具有重要的后果,特別是在法國繼承法方面,糾正以后的錯誤可能是困難或昂貴的。
  
  在聘請律師之前,要比較一些做法收取的費用,并以書面形式報價。檢查費用中包含的內容,以及是否“完整和有約束力”或只是估計(低基本費用可能會由更昂貴的額外費用補充)。
 
律師費可按小時計算(例如每小時150歐元)或某物業的購買價格的百分比,例如1%至2%,最低費用為600歐元至1,200歐元。在非計劃購買的情況下,可能會根據物業的價值加上不可預見的額外工作的小時費用的基本費用。
  
  存款
  
  當您簽訂初步合同時,您必須支付保留費用(押金)或存款(附件/dépotde garantie,也稱為口袋人員)。購買物業時,通常為5%,現有物業為10%。支付定金的最安全和最快速的方法通常是讓從您的銀行銀行對銀行轉移到notaire的或代理人的銀行賬戶。請注意,一名地產代理人必須保留以支付客戶的款項。
  
  如果存款被描述為一個dédit,買方將失去他的存款,如果他退出; 同樣,如果賣方違約,他必須支付相當于存款金額的罰款。如果存款被描述為占有,雙方均可以撤銷,銷售可以合法執行。
 
存款只能在嚴格條件下退還,特別是與任何有條件的條款有關,例如未能獲得抵押(見下文),但如果您在合同規定的期限內未完成交易,也可以沒收90天。請注意,如果在滿足所有條件后退出銷售,您不僅將失去存款,還必須支付地產代理的傭金。
  
  提示:確保您知道有關退款或沒收定金的條件。
  
  條件條款
  
  所有初步合同,無論是舊的還是新的財產,都包含一些條件條款(條款/條件暫停),以確保合同的有效性。條件通常適用于供應商或買方失控的事件,盡管買方同意供應商的幾乎任何事項都可以包含在初步合同中。如果不符合任何條件,合同可以暫停或者被宣告為無效,退回存款。
 
但是,如果您無法通過購買交易,并且合同中的條款未涵蓋,則您將會喪失您的存款,甚至可能被迫通過購買進行購買。如果您從供應商那里購買任何包含在購買價格中的地毯,窗簾或家具,您應該將其列為并附加為合同的附錄。
  
  關于一系列主題有許多可能的條件條款,包括:
  
  能夠獲得抵押貸款(見下文)。
  
  獲取規劃許可,例如化糞池。
  
  計劃建造任何會對財產的享受或使用造成不利影響的東西(如道路,鐵路等)。
  
  確認用物業購買的土地面積。
  
  財產的優先權或限制性約定(如權利的權利)。
  
  依賴銷售另一財產。
  
  滿意的建筑調查或檢查。
  
  抵押條款
  
  最常見的有條件的條款規定,如果買方無法獲得抵押,買方將被釋放。根據“斯克里夫納法”(Loi Scrivener),所有購買物品的條件是強制性的。如果您不打算獲得貸款,您應該在自己的筆跡中認可合約,這意味著您根據法律放棄您的權利。
 
這并不總是明智的,即使你無意獲得抵押(你不必獲得抵押貸款,即使你聲明你要去)。如果您放棄獲得抵押權,后來發現您需要一個但未能獲得抵押權,則您將失去存款。
  
  抵押條款應說明預期或已經同意貸款人的金額,期限和利率,以及貸方名稱(如果知道的話)。如果您無法獲得商定的金額和條款的抵押,您將不會失去您的存款。您必須在簽訂合同后的一定時間內申請貸款,并有一段指定的期限(如6周)。如果由于合理預見的原因,您無法獲得貸款,您仍然可以失去存款。
  
  婚姻狀況
  
  一旦你已經簽署了初步合同,notaire將需要建立你的婚姻狀況(政變民事處理出售前)。
  
  這不僅僅是為了驗證你的身份,而且也是為了滿足法國的繼承法。要做到這一點,需要看護你的護照,出生證,結婚或離婚證(或喪偶,死亡證明),以及驗證你的永久居留權的電或電話單的副本。如果您有婚姻合同,則該公司將需要一份復印件或法文翻譯。
  
  如果您沒有合約(例如,如果您在英國結婚了),您應該這樣說,但是要指出,您的婚姻狀況與法國的雙語人士相似,這意味著您被認為分別擁有資產,而不是法國communautéUNIVERSELLE,其中因為你的婚姻獲得的所有資產都被認為屬于你們倆,和“轉讓條款”(第D'歸屬),應補充合同。
  
  提示:法國繼承法很復雜,強烈建議您在決定以其名義登記財產之前,先征詢法律意見。
  
  在登記房屋所有權契約之前,你應該仔細考慮那些以其名義登記的人的稅收和遺產的后果。法國財產的所有權可以單獨注冊,一對夫婦的聯名,僅有子女或全家姓名。在聯名的情況下,必須所有權之間選擇連接分工和所有權EN通天,這可能具有重要的后果一方死亡的情況下,特別是如果你沒有立下遺囑。未婚和以前已婚夫婦在法國共同購買房產時必須特別注意遺產。
  
  確保您在購買時正確注冊了某個物業的所有權,因為以后可能會非常昂貴(甚至不可能)更改。

標簽:法國租房合同

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