一些英國人和德國人發(fā)現(xiàn)自己是西班牙眾多財(cái)產(chǎn)詐騙的受害者。這些人中的許多人把他們的生活積蓄投入到退休之家，只是因?yàn)榉欠ńㄔ炝朔课荻煌频乖诘兀康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和建筑商卻欺騙了購房者。如果您想在西班牙購買房產(chǎn)，可以考慮積極地確定房產(chǎn)是否合法建造，建設(shè)方式是否合理。
避免投資西班牙非法房產(chǎn)第一步：購買土地適宜建設(shè)
1、聘請律師。在財(cái)產(chǎn)丑聞和理解西班牙財(cái)產(chǎn)要求的復(fù)雜過程之間，你應(yīng)該考慮聘請專門研究西班牙土地法律的律師（urbanismo）。
你可以從你的國家選擇律師，但要確定他們在西班牙有工作經(jīng)驗(yàn)。
如果您的律師來自英國，請檢查他們是否在英國注冊律師協(xié)會，并專門從事國際交易。
如果您的律師在西班牙，請律師提供他們的注冊號碼，并檢查他們是否在當(dāng)?shù)芈蓭焻f(xié)會（Colegio de Abogados）注冊并執(zhí)業(yè)。
2、找到一個有信譽(yù)的翻譯。除非您精通西班牙語閱讀和說話，否則您應(yīng)該找到一位有信譽(yù)的翻譯員，幫助您進(jìn)行電話交談和將文件翻譯成您的母語。
3、自行查詢土地。自己找出你有興趣購買的土地是否位于建筑物允許的范圍內(nèi)。您可以通過向房屋所在的市政廳（Ayuntamiento）申請城市規(guī)劃證書（Certificado Urbanistico）來確定您感興趣的土地的分類。檢查證書的土地分類應(yīng)列為以下之一：
土地促進(jìn)發(fā)展（Suelo Urbano）、綠色區(qū)域（Zonas verdes）根本沒有建筑物可以發(fā)生。
某些農(nóng)村（SueloRústico）可能允許建設(shè)和其他人，稱為suelo沒有urbanizable protegido禁止建設(shè)。
4、仔細(xì)檢查被歸類為“不可城市化”的“鄉(xiāng)村”地塊。鄉(xiāng)村地塊是沒有城市化的土地。如果一個質(zhì)樸的土地被劃分為“不可城市化”，那么如果達(dá)到某些要求或者完全限制在土地上建筑，那么你可能可以建造它。
在某些情況下，可能會建立一個最小的面積10000平方米的財(cái)產(chǎn)。但是，規(guī)則因地區(qū)而異。
如果房產(chǎn)已經(jīng)有了建筑物，你也許可以建造。如果你打算以農(nóng)業(yè)為生，你也可以建立在這個財(cái)產(chǎn)上。
5、確定建設(shè)的任何限制。為了確定您是否可以在農(nóng)村地區(qū)建設(shè)，請與該鎮(zhèn)的法定權(quán)力，土地登記的市政廳（Ayuntamiento）進(jìn)行核對。讓他們提出建筑的規(guī)格，要求和限制。
詢問情節(jié)是否有負(fù)擔(dān)。例如，有可能是一條路經(jīng)過你的土地，使得這個地塊出現(xiàn)發(fā)展的障礙。
向房產(chǎn)登記處查詢你想購買的土地是否沒有抵押或其他金融債務(wù)。
要求你的律師檢查城鎮(zhèn)規(guī)劃和部分規(guī)劃（如果你正在購買一個位于城市化區(qū)域內(nèi)的地塊）。這應(yīng)該確定你的土地所在地區(qū)的任何發(fā)展計(jì)劃，并確保城市化是登記的和合法的。
6、確定房產(chǎn)是否有電力和水源。如果您正在購買農(nóng)村住宅，市政廳沒有義務(wù)為您提供水電聯(lián)系。在繼續(xù)購買房產(chǎn)之前，您應(yīng)該：
與市政廳的建筑部門（Concejalíade Urbanismo）合作，與建筑師或施工技術(shù)人員會面。
帶上你的律師和建筑專家參加這個會議。
讓你的專家檢查城市規(guī)劃（Plan General deOrdenaciónUrbana（PGOU））。
向建筑署的工作人員詢問該地區(qū)是否有將來的建設(shè)計(jì)劃，以及這個建筑是否會對你的土地產(chǎn)生影響。
確定將水電送到您的房產(chǎn)的費(fèi)用以及您可能面臨的任何限制。
避免投資西班牙非法房產(chǎn)第二步：采購?fù)恋睾烷_始建設(shè)
1、申請土地注冊摘錄。西班牙設(shè)立了一個網(wǎng)站來協(xié)助非西班牙的房地產(chǎn)購買者評估西班牙房地產(chǎn)。網(wǎng)站和摘錄將為您提供以下信息：
財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的狀況以及對財(cái)產(chǎn)的任何債務(wù)或限制。
土地的位置和描述。土地和建筑物的分類。房產(chǎn)上任何建筑物的描述。房產(chǎn)是如何購買的以及由誰購買的。購買是否注冊為公共契約。
稅務(wù)信息。抵押信息，包括持有抵押貸款的銀行的名稱。任何止贖程序。信息以西班牙文提供，可以翻譯成英文收費(fèi)。
2、檢查提取信息與賣家的信息。在繼續(xù)購買之前，請檢查以確保：
賣方的信息與房產(chǎn)的注冊業(yè)主相匹配。銷售合同中的財(cái)產(chǎn)說明與土地注冊處摘錄中的信息相符、確保財(cái)產(chǎn)上沒有債務(wù)或收費(fèi)，例如抵押貸款。
確保沒有對財(cái)產(chǎn)提起法律訴訟。
3、前進(jìn)與財(cái)產(chǎn)的購買。如果您購買的是農(nóng)村房產(chǎn)而不是市區(qū)房屋，則應(yīng)采取以下措施：
如果您正在從開發(fā)商處購買土地，他們也要建造房產(chǎn)，請檢查他們是否在西班牙商業(yè)注冊處注冊，并注冊該房產(chǎn)。
如果您正在海岸購買房產(chǎn)，請檢查您的建筑商是否獲得了海岸省的授權(quán)，該授權(quán)規(guī)定當(dāng)局必須限制距離海岸一定距離的建筑物。
如果您在西班牙城市化地區(qū)購買房產(chǎn)，請查看“部分計(jì)劃”（Plan Parcial）。這是地塊的建設(shè)計(jì)劃，必須得到記錄地塊的市政廳的城市規(guī)劃部門（城市規(guī)劃部門）的批準(zhǔn)。這個計(jì)劃顯示你的城市化是否合法，附近沒有其他計(jì)劃可能會影響你的新房產(chǎn)。
如果您正在購買二手或轉(zhuǎn)售房產(chǎn)，請確保該房產(chǎn)免費(fèi)，有抵押貸款或付款是最新的，在這里沒有其他限制使用，或法院命令扣押。
獲得一份地籍證明的副本，列出你的財(cái)產(chǎn)的界限。
在公證前簽署銷售合同。
4、保留一名建筑師。聘請?jiān)谖靼嘌拦ぷ鞯慕ㄖ䦷熀苤匾＝ㄖ䦷煂⒉扇∧慕ㄖ砟睿⒋_保它符合市政廳的所有要求。
建筑師將向建筑部的市政廳（“Departamento de Urbanismo”或“Concejalíade Urbanismo”）展示您的建筑計(jì)劃。
當(dāng)您提交建筑計(jì)劃并支付市政稅時，您還必須尋求建筑許可證。
市政廳將研究你的計(jì)劃，如果符合所有規(guī)定，你將獲得建筑許可證。
5、找一個可靠的建設(shè)者。一旦您的建筑計(jì)劃獲得批準(zhǔn)，您需要找到一位將遵循建筑師計(jì)劃的信譽(yù)良好的建筑師。
檢查建筑商是否在西班牙商業(yè)注冊處登記：https : //buyingahouse.registradores.org。
檢查建筑商是否有保險(xiǎn)，以覆蓋房產(chǎn)的損壞。
購買西班牙十年保險(xiǎn)（或“Seguro Decenal”）。本保險(xiǎn)規(guī)定建筑商或開發(fā)商和建筑師必須保證施工至少十年。
6、起草一份建筑合同。建筑合同非常重要，你應(yīng)該讓你的律師起草合同。這個合同應(yīng)該包括：
建設(shè)者的全名和CIF號碼。建筑師提供的建筑圖紙和建筑描述（memoria de calidades）的保證。
指定任何額外物品，如游泳池或車庫都包含在價格中。起始和完成日期以及延遲完成的處罰條款。付款條件。建筑師，電工和市政廳的證書將由您上次付款給您。
任何稅收的解釋。
保證建造者將組織關(guān)于文件的最后步驟。這可能包括申請和收集“最終工程許可證書”（Certificado Final de Obras），“新建筑聲明”，“水平部門聲明”和“居住許可證書”（Cédulade Habitabilidad）。
從建設(shè)者的保證，你的最后一次付款將連接水和電力。
避免投資西班牙非法房產(chǎn)第三步：完成施工和注冊過程
1、完整的財(cái)產(chǎn)登記。一旦房子建成，你必須與建筑師簽訂合同，并完成其他一些注冊，以確保你的新財(cái)產(chǎn)的合法性。
2、讓建筑師確認(rèn)工作的完成。你的建筑師必須前往施工現(xiàn)場，檢查完成的工作是否符合他的計(jì)劃和建筑許可證。然后，建筑師將完成最終工程許可證（Licencia o Certificado Final de Obra），說明工作已經(jīng)完成。
3、得到一個工作宣言（宣言）。一旦項(xiàng)目完成，你需要去西班牙公證人，讓他或她準(zhǔn)備新的房地產(chǎn)契據(jù)。您必須攜帶居住證（Cédulade Habitabilidad）完成交易。只要你出示下列文件，公證人會把你的土地登記在土地注冊處：
建筑師的建筑項(xiàng)目。建筑許可證。最后的作品許可證。
新建筑聲明。
4、在入住之前對您的新房產(chǎn)進(jìn)行深入檢查。在檢查房產(chǎn)時，確保建筑物符合規(guī)定，并確定任何輕微缺陷（如燈開關(guān)故障或門把手缺失）。
將故障傳達(dá)給您的建設(shè)者或代理，然后負(fù)責(zé)執(zhí)行維修工作。
5、獲得入住證書。一旦所有的文書工作完成，你已經(jīng)注冊你的行為，一定要從市政廳（Ayuntamiento）獲得入住證明。這是一個行政文件，允許你居住你的新住宅。
