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在經(jīng)歷了一年多近乎瘋狂的飆漲，有關(guān)倫敦房價格的話題炙手可熱。中國國內(nèi)個別媒體甚至用“倫敦恐慌性拋售”、“房價泡沫即將破裂”為標(biāo)題報道英國房地產(chǎn)市場行情。

行情如此撲朔迷離，倫敦房價將如何變化？英國房產(chǎn)下一輪熱點在哪？英國的房產(chǎn)究竟值不值得投資？英國央行可能的利息提高對房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)生什么影響？針對這些疑問，《英國房產(chǎn)周刊》特地專訪了英國薩里大學(xué)金融學(xué)講師、擁有多年行業(yè)經(jīng)驗的賈瓊。

擁有世界兩所名校——牛津大學(xué)管理碩士和劍橋大學(xué)金融博士的賈瓊，先后在倫敦投行收購部、私募基金公司，以及地產(chǎn)私募基金公司工作過多年。如今作為英國學(xué)術(shù)科研新銳的薩里大學(xué)金融講師，賈瓊主要研究英國私募資金投資運作和地產(chǎn)投資金融策略。她同時還擔(dān)任兩家私募地產(chǎn)基金公司的英國區(qū)域首席投資顧問，所參與主導(dǎo)的投資項目均達到70%以上的回報率。

倫敦房價進入溫和增長期

《英國房產(chǎn)周刊》：最近關(guān)于英國尤其是倫敦房價走勢的議論很多，根據(jù)您的分析，最近一兩年整個英國、以及倫敦地區(qū)的房地產(chǎn)行情可能如何變化？

賈瓊：英國經(jīng)濟正在強勁復(fù)蘇，根據(jù)英國中央銀行剛剛發(fā)布的信息，預(yù)計今年GDP增長率可達到3.4%，明年可達到3%，后年可達到2.7%。同時英國的失業(yè)率也已顯著下降。我預(yù)計英國的工資水平應(yīng)該會在明年得到全面的提升。所有這些現(xiàn)象和經(jīng)濟指標(biāo)都會給英國本地人和外來投資者們帶來巨大的信心，從而進一步推動對英國房屋的需求量， 這也是衡量一個國家房產(chǎn)市場的最重要因素。因此，可以毫不懷疑的說英國整體房價會持續(xù)上漲。

倫敦是一個集政治、金融、文化、旅游、藝術(shù)、歷史于一身的國際都市，世界上再也找不出哪個城市可以在綜合能力方面與其媲美。這也是這個城市充滿無限生機和活力的原因。這種活力吸引著世界各地的移民及投資者，隨著英國經(jīng)濟領(lǐng)先于歐盟其他各國和美國的復(fù)蘇，倫敦也又一次迎來了它的繁榮時代。由于對房屋的需求遠遠高于供應(yīng)，其過去兩年的房價保持在了兩位數(shù)的增長水平。但隨著近兩年新建房屋的大量涌入市場和買家購買力有限等影響，未來幾年倫敦房價將不會再以兩位數(shù)的速度增長，我預(yù)期它會進入一個比較溫和穩(wěn)健的增長期，大約每年5%左右的增長速度吧。

倫敦房產(chǎn)四大優(yōu)勢

《英國房產(chǎn)周刊》：全世界的避險資金非常青睞倫敦房地產(chǎn)市場，您認為主要有哪幾方面的原因？

賈瓊：主要四個方面：1）流通性高。倫敦的房地產(chǎn)市場是世界上流通性最強的市場，在2013年它又一次創(chuàng)造了世界最高房產(chǎn)交易量，超過200億英鎊。即使在金融危機最嚴(yán)重時期，好的倫敦物業(yè)也是有很多買家爭搶購買的。2）法制健全。英國的法律法規(guī)非常健全完善且公正透明，可以很好保護業(yè)主的產(chǎn)權(quán)利益，免去投資過程及持有期的后顧之憂。3）費用較低。相較于其他發(fā)達國家，比如美國，英國相關(guān)房屋交易及持有物業(yè)期間的稅費和花銷低廉很多。4）居住者多。倫敦擁有所有國際都市中最強勁的人口居住需求市場，且相當(dāng)一部分人有很強的經(jīng)濟實力，可以負擔(dān)得起高房租及高房價。基于此，倫敦的房租和房價得以持續(xù)穩(wěn)健的增長。

倫敦郊區(qū)房價更有韌性

《英國房產(chǎn)周刊》：最近幾年倫敦市中心房價大幅增長的趨勢正向市郊擴展，請問倫敦市中心和郊區(qū)的房地產(chǎn)市場有何不同？

賈瓊：高峰期，倫敦市中心房子的買家有大約70%是外國買家，即使是現(xiàn)在，也近55%是外國買家。這些買家大多是他們各自國家非常富有的人，他們只是想轉(zhuǎn)移一些資產(chǎn)到英國保值，從而規(guī)避他們國內(nèi)的經(jīng)濟危機或政治動蕩，同時他們需要買一些可以彰顯他們身份的物業(yè)。而這種物業(yè)非倫敦市中心莫屬。因此過去幾年倫敦市中心的房價漫天飛漲。但這種買家的數(shù)量是有限的，如果總體的國際風(fēng)險降低，需要到英國投資這種高端房產(chǎn)從而規(guī)避危機的人就會減少，倫敦中心物業(yè)房價漲幅也就會降低甚至持平。當(dāng)然，諸如俄羅斯的區(qū)域動亂可能再一次提升國際風(fēng)險，從而導(dǎo)致倫敦市中心的房價進一步提升。

反觀當(dāng)?shù)氐馁I家，他們買房子的目的很純粹，就是為了自家居住。在他們買房前，他們考慮的是：住在繁華但面積較小的市中心？還是靜怡但面積寬敞的市郊？即使是富人，越來越多的人覺得市郊的房子性價比更高 – 面積大，自然環(huán)境好，學(xué)區(qū)好。同時，專業(yè)人士和中產(chǎn)階級買家們也開始覺得難以承受市中心的高房價，他們也發(fā)現(xiàn)倫敦郊區(qū)的房產(chǎn)更物有所值。綜上因素，我預(yù)期倫敦郊區(qū)市場的房價增長會比倫敦中心地區(qū)更加持久有韌性。

倫敦房產(chǎn)中長期跑贏股票

《英國房產(chǎn)周刊》：從過去100年的歷史行情分析，倫敦房地產(chǎn)市場有什么樣的特征？這些特征將對投資者有哪些方面的啟發(fā)？

賈瓊：在過去一個世紀(jì)，平均每十年為倫敦房屋市場的一個大周期。每一個周期的起因和發(fā)展都有所不同，例如二十世紀(jì)五十年代的世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后重建期，六十年代的社會福利房屋建設(shè)期，八十年代利息暴漲期，二十世紀(jì)末的信貸泛濫期，以及2007年爆發(fā)的全球信貸危機期。以上歷史的發(fā)展周期給了我們兩點啟發(fā)：其一，房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢并不是持續(xù)的，所以投資者千萬不能被近年來倫敦房市的猛漲沖昏了頭腦而過于樂觀。其二，必須深刻了解領(lǐng)悟區(qū)域政治和經(jīng)濟的基本原理和發(fā)展趨勢，同時關(guān)注洞悉資本市場的風(fēng)吹草動，這些因素都可能引起房地產(chǎn)市場的巨大波動。

《英國房產(chǎn)周刊》：和其它投資產(chǎn)品（股票、基金、國債等）相比，倫敦房地產(chǎn)投資有何利弊？

賈瓊：總體來講，在過去二十年間，倫敦房地產(chǎn)市場的波動比股市小，但比債券市場大。基金就要看是什么基金，如果是股票基金，則和股市波動差不多；如果是債券基金，則和債券市場差不多；如果是房地產(chǎn)基金，則和房產(chǎn)市場差不多。但基金因為需要扣除管理費用，其投資回報率是比直接投資股票、債券、或房產(chǎn)要低的。相對于其他的投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資需要較高的資本才可運作，且交易手續(xù)復(fù)雜、費用高、時間長。

但如果投資者有足夠資本，能夠合理的管理房貸，在適合的周期以市場價位進入，并愿意長期持有物業(yè)，就會發(fā)現(xiàn)倫敦的房屋市場回報率是遠遠高于很多股票投資和絕大多數(shù)的債券投資的。這主要是源于作為國際領(lǐng)先大都市的倫敦，市場上對房屋的需求遠遠高于供應(yīng)量。因為英國人尊重私人產(chǎn)權(quán)、對歷史的極致保護，力保生態(tài)平衡，以及保證人均社會服務(wù)設(shè)施等的諸多限制，導(dǎo)致倫敦的建筑施工許可證超級難申請成功。這也就是為什么倫敦的房屋供應(yīng)量永遠達不到需求量。

區(qū)域城市將迎來迅猛增長

《英國房產(chǎn)周刊》：根據(jù)您的觀察和分析，倫敦以及整個英國，哪些區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)的下一個熱點區(qū)域？為什么？

賈瓊：下一個地產(chǎn)熱點區(qū)域?qū)⑹墙?jīng)濟強勁的區(qū)域性城市，比如曼徹斯特和伯明翰。這些城市的房價剛剛開始從經(jīng)濟低迷期回溫，現(xiàn)在的房價仍舊處于居住者可承擔(dān)的范圍內(nèi)，房租回報率比倫敦高2-2.5倍。所以對于想賺取房租收入的投資者是很有吸引力的。隨著英國經(jīng)濟的全面回溫，這些城市的公司也都在相應(yīng)的的擴張，工作崗位也都隨之增加。這就意味著在這些市場上會有更多的房屋需求者，也意味著這些城市的居民收入和支付能力都將大幅提升。同時就像我前面提到的，在這些城市也存在著房屋短缺的現(xiàn)象。綜合以上因素，這些城市的房價一定會在未來幾年迎來一個迅猛增長的階段。

英國央行將穩(wěn)步升息

《英國房產(chǎn)周刊》：最近，人們擔(dān)心英國央行提升基準(zhǔn)利率，請問您認為央行提升基準(zhǔn)利率將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些方面的影響？

賈瓊：英國央行承諾將會緩慢的上調(diào)基準(zhǔn)利率，并且據(jù)其官方預(yù)計，在2018年以前，基準(zhǔn)利率仍會保持在遠遠低于5%。其一因為英國現(xiàn)在沒有通貨膨脹的壓力，其二央行也不想給負債的個人和他們政府本身太多經(jīng)濟負擔(dān)，所以他根本沒必要急于升息。因此，英國央行的這個緩慢升息的承諾是非常有可信度的。

另外，隨著經(jīng)濟的回升，各個銀行對市場更有信心，他們可能下調(diào)貸款息差。房屋貸款利率等于基準(zhǔn)利率加上貸款息差。因此，房屋貸款利率的上調(diào)幅度未必會象大家預(yù)測的那么大。這種房屋貸款的緩慢上調(diào)是貸款者完全可以承受的幅度。所以應(yīng)該不會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來太大的沖擊。