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參與歐洲商業地產投資的中國企業主要包括大型保險集團、大型房地產企業、房地產基金以及一些民營企業。由于他們的資金來源、投資目標、投資期限等差異，導致了他們在對歐商業地產投資的路徑選擇上，也采取了截然不同的方式。

    一、人壽平安模式：帶長期租約的核心資產

    在過去的24~36個月中，帶有優質租戶長期租約的歐洲資產大受歡迎。大部分投資實例中都有利率非常理想的銀行貸款，從而每年現金回報非常可觀。這種類型的物業投資并不需要太多的資產管理，租戶負責打理這些物業，并按月或季度支付租金。

    現成的案例如中國人壽保險股份有限公司，全國最大的保險公司，與卡塔爾控股在金絲雀碼頭10 Upper Bank Street買了一棟價值7.95億英鎊的辦公樓。其中中國人壽占70%的股份。2013年平安保險在倫敦金融城勞埃德大樓的投資也是類似的案例。

    若收購一處租金回報率為6%以上的資產，3~4%的銀行貸款利率，就有可能獲得每年10%以上的現金回報。但隨著近12個月市場價格的漲幅，現在要尋找這么高回報率的資產愈發困難。近期，倫敦市中心的寫字樓，帶有十年以上租約的優質租戶，價格所反映的收益回報率也低至4~5%（因此說明價格較高），而相類似的資產若位于巴黎或者柏林，收益回報率為5~6%左右。當然，高收益回報率的資產在二類市場仍有可能，但通常這種情況很難獲得銀行貸款，比如馬德里。

    因此，現階段的商業模式有必要將投資目光轉向二類城市中那些帶優質租戶的資產（因此能拿到銀行貸款），或關注二類國家的市場。我們注意到以下這些國家具有不同投資額度的投資機會：

    案例1：英國物流中心

該資產由一家批發兼零售分銷商承租下來，作為他們全國的分配中心。該租戶公司每年營業額超過9億英鎊。其所屬的歐洲集團每年營業額超過40億歐元。

    該資產室內面積約為24,840平方米。

    永久產權。

    租約到2027年4月到期，每五年重審租金，租金只漲無跌。

    現在租金為每年1,764,086英鎊。 售價為2500萬，租金收益率為7%, 銀行貸款60%。

案例2德國地區零售商店

全部租給Netto，租約15年。Netto是一家丹麥連鎖零售商，連鎖店超過1000家。

現在租金為每年205,000歐元。

售價為300萬，租金收益率為6.8%。

銀行貸款為總價的65%。

案例3：北歐挪威首都奧斯陸的寫字樓

位于距離奧斯陸市中心5公里的成熟中央商務區的辦公樓。

2012年完工的新建物業。

100％租給一個提供產品、系統與服務的國際石油供應商公司10年（至2014年4月起算）；此公司擁有超過30億歐元的市值。

每年租金約為6200萬挪威克朗，約 740萬歐元。

價格約為1.2億歐元，6％租金回報率。

可確保獲得購買價55％以上的貸款。

案例4：西班牙-租給當地政府的組包資產包

非核心地區的組合資產，全部租給當地西班牙政府。

長達15年以上的長期租約。

總價超過3億歐元。

因為是租給政府，租金收入穩定可靠，可獲得理想的銀行貸款條件。

每年現金回報率超過10%。

對于此類相對大規模的資產組合包，價格折扣將會非常大。

可以策略性拆分資產，個別高價出售，以獲得額外的資本增值回報。

二、綠地萬達模式：開發類投資

    想要獲取更高的收益，就需要將目光投向開發項目。中國房地產開發商如綠地集團、萬達集團已經于過去的一年在倫敦大量投資，收購項目如RAM啤酒廠住宅項目，赫茨米爾和one Nine Elms開發項目。

    如接下來在倫敦的這個案例：

于倫敦西部中高端住宅區域的住宅開發項目。

該項目包含約6.5萬平方米可售建筑面積，即約800個以上的住宅單位。

該項目將與歐洲最著名最優質的開發商以及歐洲最有實力的著名投資管理公司合作，兩大實力合作伙伴保證了該項目的風險控制。

總開發價格為4.6億英鎊，每平方米平均售價約為6300英鎊。

總開發成本預算為3.3億英鎊，包括根據政府規劃與商業需求重新開發該區域。

預估總利潤為1.2億英鎊以上。

需投資5000萬英鎊左右，5年期預估股本回報倍數2.72。

目前通過預售給地產專業投資機構如如英杰華和阿布扎比投資局，并且用預付金開發物業，很大程度降低了退出和銷售風險，從而大大減少了投資所需的資金額度，從而提高了股本回報率。這是該項目的一個關鍵屬性。

三、珈南模式：移民地產投資

    對于中國投資人來說投資歐洲房地產市場的一個主要問題是如何解決在異國市場的收購和退出策略。近幾年，歐洲一些國家推出了很吸引人的移民政策，外國籍投資者（無論是投資住宅還是商業資產）都能獲得長期或者短期的居留權，并且無移民監。這樣的政策對于中國個人來說是非常吸引人的，因此針對中國移民購房者設定相關退出渠道是非常有潛力的投資模式。

    作為這類投資的比較有名的代表要數建銀精瑞旗下新成立的專注于國際平臺的珈南資本。珈南資本建立了投資住宅開發項目的基金平臺，該基金平臺的第一筆交易位于葡萄牙首都里斯本，現階段已經完成募集和投資。

中國的房地產基金提供資本將該物業改造成包含超過50套酒店式公寓的高端住宅。這些物業位于里斯本市中心老城區，屬于老房改造項目，相當于上海的老洋房和北京的四合院，改造后類似于上海的“新天地”和“田子坊”。

最終公寓先以期房出售給中國購房者以便中國移民購房者提早申請移民。

由于物業屬性對資產管理和維護等要求低，因此非常適合海外業主。其主要目標租戶為旅游觀光者，租金回報也高于普通的標準公寓。

物業開發商為葡萄牙地產基金，從屬葡萄牙最大的銀行之一。

    這支基金（即珈南基金）一期募集600萬歐元（或等值人民幣），存續期一年，并額外約定“滿六個月且銷售達到75%可提前兌付，向優先級LP投資者兌付13%~15%的年化預期收益。投資人可以優惠價優先選購房產并免中介服務費辦理移民；或在基金成立3個月后，以基金份額（無投資收益）換購房產并免中介費辦理移民。”

    這樣的機會將房地產投資、開發和移民結合起來，在住宅和商業地產投資中都可以實現。其他國家包括西班牙、 希臘、塞浦路斯和愛爾蘭都有相應的投資機會。

    四、民企模式：間接投資

    以上所有投資案例都是直接投資方式，最理想的情況是與當地有相關專業知識與經驗的機構達成合作伙伴關系，并且共同投資，從而保證利益一致，共同分享收益和風險。但是也可以以另外一種方式投資到成熟的歐洲基金，這些基金通常都由世界最大最著名的投資管理公司管理。投資項目種類也很多，目標回報率為5~10%不等，其中一部分基金只對較大投資金額開放。

    現在一些核心國家的次級城市或地區非常令人關注，比如英國。在這些地區仍然有希望收購較小投資額并且地段優質的資產，租金回報率可達10%以上。這些物業通常帶有短期租約，對資產管理要求較高，因此需要當地有實力有經驗的平臺協助。英國監管下的一些成熟基金就有針對這類項目的產品，投資者只需投資10萬英鎊以上即可參與。在過去的12個月中，這類投資的年現金回報率達10%以上，內部收益率達15%以上。