欧洲杯 竞彩足球/欧洲杯2024比亚迪/美国女排联赛/nba直播极速体育 - 竞彩足球app手机版下载

穩(wěn)準(zhǔn)狠下手前，中國投資者海外地產(chǎn)投資，仍需冷靜聽聽各方聲音。 兩周前，英國《金融時(shí)報(bào)》首席經(jīng)濟(jì)評(píng)論員 Martin Wolf 撰文批評(píng)稱，地產(chǎn)價(jià)格飆升是英國 經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重問題，它直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)失衡。 這些市場(chǎng)的判斷和政府未來政策的出臺(tái)，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)收益的負(fù)面連鎖反應(yīng)？Martin Wolf 是不是十年前的謝國忠？實(shí)干家們的挑戰(zhàn)，向來都是在紛繁復(fù)雜中選擇如何出招。 英國、德國、法國、西班牙、意大利，哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上有機(jī)會(huì)？

1、 對(duì)比歐洲各國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況，英、德、法經(jīng)歷了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 2、很多投資者進(jìn)入歐洲地產(chǎn)，策略先從倫敦開始，把核心資本投在倫敦，同時(shí)，尋求在歐洲各國投資。

3、 2014 年英國 GDP 增速預(yù)計(jì)為 3.4%，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇。倫敦地產(chǎn)租約長(zhǎng)，法律健全，市場(chǎng) 透明度高，是投資者進(jìn)入的原因。

4、 西班牙、葡萄牙、意大利市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比較高，但是回報(bào)更高一些。 5、 柏林是德國首都，很多資本和承租人進(jìn)入柏林市場(chǎng)，我鼓勵(lì)大家看一下柏林的機(jī)會(huì)。

6、 米蘭、羅馬，都是非常傳統(tǒng)的歷史名城，尤其米蘭，值得關(guān)注。 7、 過去幾年，資本重點(diǎn)追蹤歐洲首都城市核心地產(chǎn)。但核心地產(chǎn)和次一級(jí)市場(chǎng)之間存在 價(jià)差，人們逐步開始關(guān)注在二線城市投資。

8、 這是我們的一個(gè)預(yù)測(cè)，整個(gè)地產(chǎn)投資回報(bào)一直延續(xù)到 2019。

歐洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)令人耳目一新大家都知道，自 2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)以來，歐洲經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了非常低迷的 5 年，很少有資本進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。 但從最近兩年的數(shù)據(jù)看，投資者情緒、信心指數(shù)在增長(zhǎng)，英國的情況更好些，領(lǐng)先于歐洲大陸一年左右，它類似于德國，是歐洲大陸的經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)。

此外，還有其他一些積極正面的信息。截至目前，連續(xù)四個(gè)季度，歐洲經(jīng)濟(jì)都在增長(zhǎng)，盡管 每季度 0.2%的增長(zhǎng)，但令人耳目一新。 英國在 2014 年的時(shí)候，GDP 可以達(dá)到 3.4%的增長(zhǎng)率，這是非常令人矚目的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成就。 對(duì)比歐洲各國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況，大家可以看到，英國、西班牙、德國、法國都經(jīng)歷了非常強(qiáng)勁 的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，北部恢復(fù)得比較快，但是南部像西班牙、意大利，還有希臘違約了，葡萄牙的增長(zhǎng)比較緩慢。 但是，今天西班牙和意大利也成為新的資本接受國，而且在這兩個(gè)市場(chǎng)上出現(xiàn)了很強(qiáng)勁的復(fù)蘇。 根據(jù) 2014 年的預(yù)測(cè)，絕大多數(shù)的歐洲市場(chǎng)都在復(fù)蘇和恢復(fù)，但是每個(gè)國家不一樣。空談平均值沒有什么意義，南北經(jīng)濟(jì)增速相差很大，但是總的情況非常積極正面。 我們應(yīng)該更加有信心，但也要更加謹(jǐn)慎。 西班牙地產(chǎn)的價(jià)格在下降，但是在德國、英國是高端市場(chǎng)，價(jià)值在復(fù)蘇，在德國是保持相對(duì)比較穩(wěn)定的。

我們?cè)倩剡^來看一下峰值，看一下歐洲總收益的情況，大家可以看到，2008 年、2009 年的 時(shí)候，收益上升，2009 年達(dá)到了高峰。今天的市場(chǎng)有一些恢復(fù)，收益開始下降了。 有意思的是，我們看一下最高的核心地產(chǎn)，在過去幾年時(shí)間里，在英、德兩個(gè)核心市場(chǎng)上， 地產(chǎn)價(jià)格在逐步恢復(fù)，很多的資本在追蹤主要的首都城市的核心地產(chǎn)。但是這兩個(gè)核心和次 一級(jí)市場(chǎng)之間的存在價(jià)差，人們開始更多地關(guān)注在哪個(gè)二線市場(chǎng)進(jìn)行投資。 倫敦成為國際資本熱門投資地 先來看看國際資本流入歐洲的情況。 2013 年，歐洲外來投資約 1660 億歐元，對(duì)比 2012 年的 1280 億歐元增長(zhǎng)了 30%。這個(gè)錢來 自于哪里呢？ 因?yàn)闅W洲接受了來自于全球的資本，美國、亞洲都向歐洲進(jìn)行投資。大家感到非常吃驚的是 資本都進(jìn)入了倫敦，歐洲已經(jīng)成為國際資本的真正的投資地。 我們?cè)倏匆幌虑鞍肽甑氖袌?chǎng)的情況，和去年的數(shù)字對(duì)比。由于南部市場(chǎng)的恢復(fù)，市場(chǎng)的信心也恢復(fù)了，總的來講，歐洲的數(shù)字是在上升的，倫敦已經(jīng)成為最大的國際資本接收地。 倫敦是一個(gè)全球市場(chǎng)，地位更加強(qiáng)勁，有國內(nèi)，有區(qū)域內(nèi)的，有跨區(qū)域的資本流向倫敦。倫敦在過去的兩年時(shí)間里，或者三年時(shí)間一直之處于這樣的情況，大概有 80%的倫敦市場(chǎng)都是 外國人進(jìn)行投資的。 非常有意思的是，每一年都有 40%的新資本進(jìn)入倫敦。進(jìn)入者中，美國占了很大份額，亞洲 和中東也在歐洲市場(chǎng)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。 歐洲有很多的投資者，他們的策略是從倫敦開始。首先把倫敦看作是一個(gè)核心的地點(diǎn)，把他們核心的資本放在倫敦，但是他們也尋求進(jìn)行多元化，我們稱作是一個(gè)投資目的地的層級(jí)。 人們開始進(jìn)入歐洲其他的替代市場(chǎng)，例如巴黎，是歐洲的第二大市場(chǎng)。最近法國的市場(chǎng)有一 點(diǎn)點(diǎn)削弱，所以有一些主要的德國的城市在開始和巴黎進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)在歐洲北部的資本。 可以看到西班牙、葡萄牙、意大利市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比較高，但是回報(bào)更高一些，所以人們可能 會(huì)從傳統(tǒng)的倫敦開始，然后在這個(gè)層級(jí)中一直向南部的市場(chǎng)進(jìn)行分散化。

英國是一個(gè)很大的市場(chǎng)，倫敦是英國市場(chǎng)很大一部分。關(guān)于核心的收益，還有主要的投資目 的地主要就是由倫敦來推動(dòng)的。因?yàn)樗�的租約比較長(zhǎng)，而且它的法律體系比較健全，市場(chǎng)比 較具有透明度，這些要素就構(gòu)成了為什么投資者想要進(jìn)入倫敦這個(gè)國際大城市的原因。 倫敦案例我們發(fā)現(xiàn)，倫敦非常成熟，在過去一個(gè)周期里，承租人發(fā)生了很多變化，可能是谷歌、亞馬 遜等等和其他的大銀行一樣，也開始在那里進(jìn)行租賃了，這里我列出了一些交易。 倫敦地標(biāo)性建筑勞合社項(xiàng)目。勞合社是倫敦最有地標(biāo)性意義的建筑，去年第三季度平安集團(tuán) 進(jìn)行了購買，這是時(shí)機(jī)非常好的收購。這個(gè)大廈在城市中發(fā)揮重要的作用。我們放開眼量看， 相信未來，這個(gè)建筑在倫敦中層有比較高的收益。 通常來講，在倫敦可以看到各種各樣不同的資產(chǎn)類別和風(fēng)險(xiǎn)的情況，能夠符合你的投資戰(zhàn)略 風(fēng)險(xiǎn)偏好。 位于漢諾維廣場(chǎng)的克拉斯項(xiàng)目。克拉斯項(xiàng)目是歐洲最重要的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，2018 年倫敦東部和西部就可以通過鐵路連接起來，就是 30 分鐘的時(shí)間可以從西部走到東部，所以這個(gè)廣 場(chǎng)就在那里是一個(gè)非常好的戰(zhàn)略地點(diǎn)。

我們?cè)倏匆幌路▏�的情況。法國有很多美麗的城市，很多城市大家都非常熟悉。巴黎可以說 在法國最主導(dǎo)的一個(gè)市場(chǎng)，90%在法國的交易都是在巴黎發(fā)生的。 大家可以看一下相關(guān)的法國市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。我們可以看到，辦公樓、大樓的核心收益大概能達(dá) 到 4.5%、4%，倫敦是3%、3.5%，核心倫敦和核心巴黎的差異，但是在這里，我們也可以看 到三年、六年、九年的租約，倫敦往往是十年的租賃期，但是法國的市場(chǎng)是非常國際化的， 比如說像美國、中東、德國的資本投資于法國的市場(chǎng)，特別是馬賽地區(qū)等等。這個(gè)地方在巴黎西北部，坐火車約十幾分鐘的車程。 德國市場(chǎng)復(fù)蘇強(qiáng)勁 再看一下德國，它在過去幾年時(shí)間里非常穩(wěn)定，但是它和英國、法國不一樣，因?yàn)樗�是�?lián)邦制的國家。

在德國有六大主要市場(chǎng)，我想你可以投資四五個(gè)城市，已經(jīng)在德國實(shí)現(xiàn)了多元化的投資了。 你可以到一些大的城市，這些城市的規(guī)模可能相差不是特別多，但是非常不一樣。所以，際的投資者開始把德國看作是一個(gè)非常有意思的市場(chǎng)。 這是法蘭克福的照片，但是看起來和其他的國際大城市沒有太多的不同。在德國的核心收益 率到 4.5%到 5%，在過去幾年時(shí)間里都是這樣，沒有什么太大的變化。 但是我覺得作為一個(gè)投資地，德國其實(shí)做的非常不錯(cuò)，因?yàn)榈聡�總理默克爾一直在推�?dòng)歐洲 模式的發(fā)展，我們可以看到一個(gè)非常成功的國家增長(zhǎng)。 柏林的增長(zhǎng)是非常好的，因?yàn)樗�是一個(gè)首都城市，很多的資本進(jìn)入柏林市場(chǎng)，很多承租人也 進(jìn)入柏林的市場(chǎng)，所以我鼓勵(lì)大家看一下柏林的機(jī)會(huì)。 在德國北部有漢堡和柏林，法蘭克福是一個(gè)金融中心，在南部有慕尼黑，也是比較富有的市場(chǎng)，那里邊有寶馬等等其他一些著名品牌，是強(qiáng)勁的復(fù)蘇的市場(chǎng)。 法蘭克福和柏林的租金有差異。柏林是比較便宜的市場(chǎng)，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)比較大，而且有很多 的地產(chǎn)供應(yīng)。但是租金變化呈直線，就是說這個(gè)市場(chǎng)沒有太多的波動(dòng)性，是非常穩(wěn)定的市場(chǎng)。 德國案例這棟德國法蘭克福市中心位置的大樓，是 PWC 購買的，這個(gè)大樓 70%賣給了 PWC 的養(yǎng)老基金。 我之所以介紹這個(gè)案例，是因?yàn)橛惺澜绺鞯氐馁Y本，其中包括亞洲的資本都在尋求商業(yè)機(jī)會(huì)， 有的是獨(dú)立的投資，有的是進(jìn)行合資企業(yè)的投資，這種模式可以在德國很多城市都看到。 這個(gè)大樓是在慕尼黑交易的，是西門子的總部大樓，非常好的一個(gè)地段，而且租約比較短， 它是 1.5 億歐元。在很多市場(chǎng)不一定是非常大的辦公樓，可以是比較小型的辦公樓，大概 20-30 層就可以了。這是在柏林比較傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，這是 1.5 億歐元。

西班牙的模式非常有意思，這個(gè)地方做產(chǎn)業(yè)并不是非常容易的，這里投資的指數(shù)，在過去三四個(gè)月中出現(xiàn)很大的變化。根據(jù)我們調(diào)查，西班牙是第三個(gè)人口最多的歐洲投資市場(chǎng)，當(dāng)然 它比倫敦稍次，這個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)很快。 西班牙、巴塞羅那、馬德里，它的標(biāo)準(zhǔn)是非常多元化，這里核心地帶收入回報(bào)率 5.75%，大概每年100 億歐元的交易量。 西班牙、巴塞羅那、馬德里是非常重要的地方，正在銷售一些項(xiàng)目，酒店，停車場(chǎng)、寫字樓。

意大利需求最后談?wù)勔獯罄�。意大利可能是非常富裕的一個(gè)國家，但是它的投資需求沒有西班牙那么大， 投資的信心指數(shù)需要進(jìn)一步的回升，但是它對(duì)核心的資產(chǎn)有很大的需求，其中一個(gè)問題就是對(duì)意大利的米蘭、羅馬來說，都是非常傳統(tǒng)的歷史名城，尤其米蘭是非常重要的一個(gè)值得關(guān)注的城市。 大家可以看到，有很多現(xiàn)代化的元素，所以這里面顯示了一個(gè)現(xiàn)代化的大樓，買方是卡特控股集團(tuán)公司，賣方是海英斯意大利星格公司。投資者可以協(xié)調(diào)自己的投資策略，來豐富自己 的投資級(jí)。雖然這個(gè)投資的小組是非常小的，但這個(gè)項(xiàng)目投資耗資 6 億歐元。 這個(gè)大樓是由鐵石門美國公司賣給卡特爾公司，是米蘭最現(xiàn)代化的一個(gè)地段，購買這個(gè)地段非常困難。

最后總結(jié)一下，大家對(duì)倫敦的定價(jià)比較謹(jǐn)慎，但是倫敦是全球的市場(chǎng)，也是一個(gè)全球化的 城市，我想我們對(duì)倫敦的預(yù)測(cè)是非常強(qiáng)勁的，德國、意大利，我想它會(huì)比現(xiàn)在恢復(fù)的速度更快，同時(shí)也是非常好的一個(gè)投資所在地。 大家可以看到米蘭、慕尼黑和倫敦西區(qū)的回報(bào)率是不同的，但是潛在的增長(zhǎng)率會(huì)非常好。我們也會(huì)隨著時(shí)間的推移，給大家分享一下具體的信息，覆蓋整個(gè)歐洲地區(qū)。

這是我們的一個(gè)預(yù)測(cè)，整個(gè)地產(chǎn)投資回報(bào)一直延續(xù)到 2019。