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伴隨國內高進制家庭增多、投資渠道收窄，越來越多的人們把投資目光轉向海外房產投資。下面我們主要來介紹一下歐洲樓市投資中很有代表性的一個國家——葡萄牙，為什么要以它舉例？因為目前歐洲房地產市場上，葡萄牙是中國投資者的主要選擇之一。每個月都會幫助很多客戶在葡萄牙成功買房，根據這些購房經驗，本文將簡單的介紹一些葡萄牙房地產市場的特點，以方便我們中國的投資者在投資時參考。

 

海外購房投資和國內有一個比較大的區別，在于海外購房后，購買者本人未必會去居住，就如同上海北京的居民在海南買了度假別墅，平時去住的次數也不會很多一樣。因此海外購房投資第一大要務就是要考慮平時出租的問題，畢竟出租收益好的房子在任何一個國家都是受投資者青睞的。一般考慮出租情況要看房產位置，這是正確的。而我們今天也從另一個來看看葡萄牙的出租市場，即租客都是什么情況，當地人做房產投資是怎么操作的。希望給大家帶來一些幫助。

 

葡萄牙租房人群分三類

 

說到租客，在葡萄牙租房的人分三類，本國居民、外國常住居民和度假游客，先說說葡萄牙本國居民的租房情況。

 

葡萄牙這個國家一共約一千多萬人口，差不多是北京上海人口的一半左右。葡萄牙城市化做得不錯。大約八百多萬葡萄牙人生活在城市里，而城市里又以里斯本、波爾圖為大型城市，因此在這樣的城市里進行投資，相對而言出租率會比別的地方要高一點。

 

那么，葡萄牙本國人會有多少人租房呢？在葡萄牙，將近70%的公民是有自己的住房的，這個比例不低，不過也要注意，這個比例高的一個重要原因是農村人口自有住房率極高，側面拉高了這個數據，所以在城市里，特別是大城市里超過三分之一的本國人還是需要租房的。一方面每年有很多的大學生及留學生有一定的租房需求，另一方面很多職業白領需要租房，歐債危機使得他們的買房增加了難度，因此租房是很好的過度方式。因此，學生多和白領多的地方是一個維持不錯出租率的好選擇。里斯本和波爾圖都有著名大學，周圍的住宅值得考慮。而里斯本有還有世博區, CBD區，這些寫字樓相對集中的地方白領租客的需求量也會比別的地方高。

 

值得各位投資者注意的是，如果你選擇是以租給葡萄牙本國人為目標，你的房子位置就要很便捷，方便他們上下班或購物生活，而你的租金未必會有租給旅游者的高，但是你的空置率會低，找到長租的租約也會相對容易。

 

第二類租客群體就是外國常住居民，可能大家會奇怪，怎么還有外國常住居民這一分類，這與歐盟的制度有關，歐盟成員國的公民又叫歐盟公民，他們有權利自由選擇歐盟內部任意的國家進行居住、工作、生活，這是非常便捷的，所以每個國家都有很多的歐盟其他國家公民在自己國家生活工作不受過多限制。在葡萄牙，也有很多的其他歐盟公民生活居住在這里，他們中大部分還沒有自己在該國的獨立住房，因此他們也是租房的主力群體。

 

如果你也愿意租給在葡萄牙工作生活的歐盟其他國家公民，你要注意這些人以白領（如外企員工）和普通工人（如服務生）為主。交通便捷、租金不貴是他們所希望的，所以在交通主干道和地鐵站附近的小戶型是他們非常喜歡的。他們的租約也會以中長約為主。

 

第三類租客就是度假游客，他們呈現明顯的潮汐性，每年5-10月葡萄牙旅游旺季到來時，游客會暴增，很多時候會出現一房難求的情況。這時候的租金回報非常值得期待。這些游客以歐盟內部游客為主，因為歐盟有申根協議，歐洲二十多個國家之間是免簽證的，很多法國、西班牙等國人開車或者坐飛機直接就來海邊度假了。當然也會有一部分葡萄牙北部地區的人，比如波爾圖等，因為那里沒有海，所以夏天也希望來海邊。

 

如果你準備租給度假游客，那么你就要有準備，首先就是你的度假公寓或度假別墅景色和位置要很好，最好的自然是海景的，出門就是海邊的房子最受歡迎，其次就是房間一定要寬敞，因為歐洲人度假一般全家出游，而且一玩就不是僅僅一兩天，所以他們也不喜歡全家擠在酒店里，希望有地方家里可以聚會開派對等。海邊的房子房價本身就會高一些，投資者最好實地去看看周邊的風景，因為即使是一個小區，你家的風景比鄰居的好，那么你的就會更好出租的。這個道理和海南購房類似。之前有一位我們公司的客人用五十多萬歐元買了一套位置不錯的海景別墅，帶了全套精裝修和家電、私家泳池，買完第二周就有游客要租，而客人后面一排的房子戶型差不多，只是因為不是全海景，租金明顯比客人的房子要低，這樣的案例在我們的工作中比比皆是，因此還是希望各位購房時一定注意看看周邊的風景，是全海景還是側海景等等。