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新國五條限購收緊，國內游資無處可去，多重因素作用下的海外置業(yè)話題再被炒上風口浪尖。

從老牌大國到蕞爾島國，從毗鄰的東南亞到遙遠的西歐……多達200余家代理商樂此不疲的跑著全國各地的展會，爭相來到中國分享這群龐大的置業(yè)人群。

而國人也從未讓他們失望，從80年代移民熱以來，置業(yè)的身影已經遍布全球。據房地產咨詢公司高力國際發(fā)布的報告顯示，多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%-40%來自中國，而除了傳統(tǒng)的美國、澳大利亞、加拿大等等，國人也開始發(fā)掘出一些新興的“搶房”好去處，包括近年來大熱的葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等國家。可以預見，未來可以說有人的地方就有江湖，有房的地方就有中國人……

下面，和訊房產盤點國人抄底海外路線圖，看看近年來海外置業(yè)的新走向。

老牌移民國依然大熱

美國為海外購房首選國家

從80年代初的移民潮起，美國始終是國人最向往的國家之一。

 

盡管如今美國對已經沒有買房移民政策，投資移民海外的門檻已經越來越高，但并不排斥其在國人心中的地位。來自全美房地產經紀人協(xié)會的數據顯示，自2011年起中國人就超越墨西哥人和英國人，成為僅次于加拿大人的第二大美國房地產買家。此前，搜房國際發(fā)布《2012中國購房者海外購房趨勢報告》顯示，美國仍是中國人海外購房的首選國家。

而美國近期復蘇的房地產市場也為投資者“走出去”添了一把火。

最新數據顯示，今年2月份美國標普/凱斯希勒20個城市房價指數同比上漲9.3%，創(chuàng)下自2006年以來的最大同（樓盤）比漲幅。一位美國房產投資顧問表示，美國房地產正從低谷復蘇，升值空間非常看好。

與此同時，也有不少國內投資者是為了“以房養(yǎng)學”，通過購買海外房產，以租金收益支持子女留學的教育開支。

澳大利亞仍是移民留學圣地

 

 

除美國外，澳大利亞、加拿大和歐洲的樓市也備受中國人青睞。據房地產咨詢公司高力國際發(fā)布的報告顯示，多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置 業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%-40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%；而在英國 倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國人。

 

不同于在美國購置房產的投資目的，在澳洲置業(yè)的人群更向往那里休閑的生活、充足的工作機會和綿長的海岸線。目前，中國人在澳大利亞購買房產，以移民、留學為主。但隨著澳大利亞移民門檻不斷提高，現(xiàn)在純投資和留學的相對多一些。

以大家關注的留學為例，悉尼的大學周圍有很多華人投資買房，以供孩子在當地學習使用，同時采用租賃的形式以租金來保證孩子的生活費用，“以房養(yǎng)學”。

而澳大利亞的購房政策也相對方便海外購房人投資購買，不過，澳同樣沒有購房移民政策。澳允許海外購房人貸款買房，并在房屋轉手時免收房產增值稅，可獲得房產和土地的永久所有權，并且可以作為遺產留給子女繼承。但是任何人在澳大利亞轉讓房產所賺取的收入都必須交付稅金，一般按增值額一半收15%的稅，最高會按增值部分的45%來征收。在昆士蘭州（樓盤），如果以現(xiàn)金(沒有貸款)支付的話，大約需要20%-40%的定金，外加律師費、印花稅、貸款費用和購買費用等，約房價的6%。當然各州規(guī)例不同,所交費用也有差別。

加拿大銀行“搶”客戶

 

 

加拿大與澳大利亞同屬移民重地，在經濟環(huán)境和教育體系上與澳洲較為接近，房地產市場也進入一個上漲期。相比澳洲，加拿大投資置業(yè)門檻稍高。但在移民政策上相對寬松，適合國內高端人群海外置業(yè)移民。

 

在加拿大，無論是加拿大永久居民還是海外人士，在加拿大購買房產的數量是沒有限制的。只要財力許可，買多少套都可以，購房還可以享受與本地居民相同的稅務待遇。另外，名下的房產可以出租也可以出售，不受使用限制。

在加拿大銀行的眼中，中國新移民是“上帝”，不是貸款人求銀行，而是銀行搶客戶。不需要擔心銀行會不放貸，要擔心的是到底選哪家銀行比較好。

但需要注意的是，對華人移民來說，當地新移民失業(yè)率高，受制于語言等各方面障礙，華人移民很難在當地獲得就業(yè)機會。

英國高收益引置業(yè)投資潮

 

 

按照英國房地產公司邦瑞地產的統(tǒng)計，在他們的物業(yè)里，有10%的購買者來自中國大陸，他們的物業(yè)有31%是賣給亞洲人，也就意味著每三個亞洲人購房，必然有一個來自中國大陸，而在過去，買英國房子的中國人多來自香港。

 

英國房價穩(wěn)定，同時投資回報率高，從而使得有相當多的境外投資人士將英國的房子出租獲益。同時，即便不考慮房價漲跌的因素，和數年前相比，用人民幣買房，因為匯率的原因，等于打了一個很大的折扣。所以這幾年，有國際化眼光的人開始把購房投向了英國。

業(yè)內人士表示，“在英國投資房地產的亞洲人非常多,不少熱點地區(qū)房價因此猛增。”同時，英國房價的抗跌性非常強。早在上世紀七、八十年代,英國 也經歷過房地產泡沫破裂的過程。之后,英國房地產業(yè)走向成熟,雖然不會出現(xiàn)如中國房地產一樣瘋狂的上漲,但是房價每年都會平穩(wěn)增長,既使在經濟蕭條時期, 房價也沒有下跌,作為一項投資收益十分穩(wěn)定。

據了解,英國新建住宅的開發(fā)量受到嚴格控制,北京（樓盤）年開發(fā)量比整個英國一年的開發(fā)量都要多,因此在英國投資房產主要是二手房。

除了投資回報率高，英國投資不動產的一個優(yōu)點就是稅費較低。只有售價超過15萬英鎊的房子，政府才會征收1%的契稅。而超過了25萬英鎊，就征 收2%的契稅。而如果房子空置，房東要繳納地方政府稅，如果房屋是住的狀態(tài)，那就要住客(如果是出租的，就向租客征收)征收地方政府稅，一年大約1000 英鎊。如果房屋出租或者出售有收入的話，政府要征收收入環(huán)節(jié)的稅，但如果是外國人買的房子，沒消耗當地的資源，只要每年填寫投資稅免稅證明，就可以免繳 了。

東南亞成投資移民洼地

新加坡住房貸款具優(yōu)勢

 

 

作為亞洲最具競爭力城市，新加坡置業(yè)投資熱由來已久。在《2012年環(huán)球專業(yè)人士流動性報告》中顯示，新加坡在全球專業(yè)人士最想移居的地點中排 名第四，是最受移民歡迎的國家。有調查數據顯示，到新加坡投資移民置業(yè)的外籍人士中，印尼和馬來人原本占有50%的比例，而中國人的比例并不高。但是，近 2年來以來，中國人到新加坡置業(yè)的比例迅速攀升，目前其市場占有率已經達到30%左右，即10個到新加坡置業(yè)的外籍人中，就有3個中國人。

 

對此，業(yè)內人士表示，新加坡最新移民政策中較寬松的金融信貸政策以及新加坡投資移民政策也吸引了越來越多中國置業(yè)者的目光。外國人在新加坡購買住宅公寓是不受限制的，而且，目前外籍買家在新加坡也可只支付兩成的首付，享受80%的貸款，而貸款利率僅為0.8%。

同時，新加坡經濟穩(wěn)定，失業(yè)率低，華人容易在當地找到工作。而新加坡是雙語國家，相比澳洲、加拿大，華人更易融入當地社會。而且新加坡經濟穩(wěn)定，失業(yè)率已降到2%左右，華人較容易在當地找到工作。

與此同時，以前大多數中國人在新加坡置業(yè)以新加坡移民自住為主，但近期投資屬性的中國買家越來越多，而新加坡的租金也比較高，租金回報率約為2.5%-3%。

但仍需要提醒購房者的是，在新加坡，外籍買家的持有成本比當地人要高，無論自住或出租，需要交納的稅費都約為租金額的10%。此外，當房產再交 易時，五年以上的房產再交易時無需交稅，而五年以內的房產，再次交易時按一年至四年的時限，需要交納總成交款16%、12%、8%、4%不等的稅費。

馬來西亞推第二家園定居計劃

 

 

根據全球房地產指南，馬來西亞住宅物業(yè)是亞太地區(qū)最便宜但卻提供最高的回報率。往返交易成本也是最低的。

 

2004年，馬來西亞政府推出名為“馬來西亞-我的第二家園”的定居計劃，是一個政府主導的投資定居項目，申請人符合有關申請條件，被馬來西亞政府批準并持有居留證的外國公民可無限次出入馬來西亞并可在馬來西亞長期居留。

投資定居者除可長期居住并無居留時間限制外，還有機會取得達85%的購房貸款以及在當地免稅購買一輛汽車(或將國外汽車運進馬來西亞)。申請者除可連同家人申請外，還可攜帶一名家庭傭工。

而從2008年開始，海外投資者已經不需要向海外投資委員會申請任何的批準，他們只需符合當地州政府條件既可。

馬來西亞對于外國投資者沒有太多的規(guī)定，唯一的規(guī)定是海外投資者不可以購買RM500,000以下的房地產以及那些保留給馬來西亞原著民的房地產。最低房地產銷售價格根據個別州屬會有所改變。

韓國“購房拿綠卡”抓眼球

 

 

雖然不屬于東南亞國家，但在國人海外置業(yè)的地圖中，韓國是不可忽視的一站。作為亞洲經濟較為發(fā)達區(qū)域，韓國開出的“購房拿綠卡”政策無疑抓住了不少人的目光。

 

2010年2月10日，韓國頒布了投資移民政策，凡在濟州島投資購房50萬美元，投資人及其直系親屬就可以獲得韓國永久居住權，能在醫(yī)療、教 育、就業(yè)方面享受和韓國國民相同的待遇，居住5年后就可以申請永久居住綠卡，并且這一政策今后將會擴展到其他區(qū)域，50萬美元的購房門檻也可能會調低。

據悉，由于擔心過多的外資涌入繼續(xù)推高韓國房價，這一政策主要針對的是旅游度假型的房產，普通居民居住的商品房則不在投資范圍內。韓國政府出臺 這一政策不僅是為了引進小額投資者，更希望吸引大發(fā)展商到韓國投資旅游房地產。據韓國旅游發(fā)展局專門委員樸瑩瑞介紹，這一政策希望能吸引中國的大開發(fā)商到 濟州島開發(fā)項目，然后可以將開發(fā)的房產賣給中國人。

目前，濟州島的房價約為人民幣20000-30000元/平方米，度假型房產多為100平方米以上的大戶型。購買了度假型房產后，就可以拿成交 憑證到外國人管理中心遞交申請，一周左右便可拿到居留簽證。從獲得居留簽證開始，就可以在韓國自由通行，無居住時間限制，只需續(xù)簽時回韓國。領到簽證的中 國人如果5年內沒有不合格事由，其本人及配偶和子女將獲得韓國綠卡。

但需要注意的是，韓國在購房、持有、出售等諸多環(huán)節(jié)消耗的成本不小，如果沒有足夠經驗的話，很難從這樣的市場中賺到錢。在海外置業(yè)，通過出租來實現(xiàn)回報的可能性很小，升值前景比國內樓市更難預測。”

趁隙抄底歐洲國家

西班牙經濟重創(chuàng)房價處于低谷

 

 

西班牙是歐洲在整個經濟危機中受到重創(chuàng)的五個國家之一，因此該國目前的經濟情況也比較糟糕，失業(yè)率約為25%左右。這些人失業(yè)之后沒有閑錢買房，導致西班牙房屋空置率較高。

 

業(yè)內專家表示，目前西班牙的房價相對較低，各城市房屋價格高低不等，房屋總價在20萬-100萬歐元之間。如果不是在馬德里、巴塞羅那等中心城 市，而是在某些海邊小鎮(zhèn)置業(yè)，無論是公寓還是別墅，20萬歐元（據當前匯率約合169萬人民幣）可以買到比較漂亮的房子，100萬歐元（約合848萬人民 幣）可以買到非常棒的別墅。

此外，西班牙是僅次于法國和意大利的世界第三大旅游國，其國家文化、自然風光、建筑設計等各個方面都備受世界各國人民喜愛。

值得注意的是，西班牙是申根國家之一，之前有傳言說該國目前正想推一個十幾萬歐元購房申請永久居住權的政策，但是從近期與西班牙情況來看，該政策目前還沒有正式獲準，因此需要強調，此時在西班牙購房跟身份轉換沒有關系，只能是出于投資置業(yè)的目的。

葡萄牙破除“移民監(jiān)”

 

 

對于想在歐洲完成身份轉換的話，業(yè)內人士建議購房者可以在葡萄牙置業(yè)。而諸多數據顯示，葡萄牙將成為2013年的熱點投資目的國。

 

葡萄牙是歐盟、北約及世貿組織成員，也是26個申根國家之一，持葡萄牙護照能夠享受全球158個國家免簽或落地簽，僅次于丹麥，居世界第二，可以說葡萄牙人是名符其實的世界公民。不僅如此，在眾多西歐非英語國家中，葡萄牙是英語使用最廣的國家之一。

據了解，去年10月葡萄牙頒布了新的移民法案，這意味著歐盟國家向非歐盟國家敞開了大門。葡萄牙的買房移民，目前移民門檻為50萬歐元，一個辦理周期最快為2個月左右，服務費約為幾萬元，非常適合于中國投資者，因此頗受買房人青睞。

一般而言，發(fā)達國家對移民均有嚴格的居住要求，西歐國家的居住要求更為嚴格，這就是所謂的“移民監(jiān)”。但葡萄牙新發(fā)布的“黃金居留計劃”打破了這一現(xiàn)狀，成為移民居住要求最低的西歐國家：5年內滿足平均每年住7天的要求，即可獲得永居權，6年后可申請入籍。

拉脫維亞修改移民法放行

 

 

拉脫維亞移民法于2010年7月1日重新修訂，旨在鼓勵吸引外資、創(chuàng)造就業(yè)機會和重啟拉脫維亞房地產市場，刺激拉脫維亞經濟發(fā)展。該修正案為在 拉投資的外國公民提供了獲得在拉居留5年居留權，并可在25個申根區(qū)國家自由來往的機會。根據修正案規(guī)定，在拉脫維亞購買房產，對拉當地企業(yè)進行注資或在 拉注冊經營企業(yè)，或在拉脫維亞境內銀行等信貸機構存款達到一定數額均可申請在拉臨時居留5年的居住證，到期后，可根據情況申請永久居留權。

 

據拉脫維亞移民局數據，截至2011年9月1日，共有1118名外國公民獲得了5年臨時居留權。其中，61%的人通過購買房產獲得，34%的人通過在銀行定期存款獲得，另有5%的人通過開設企業(yè)獲得，這些人中又以俄羅斯和獨聯(lián)體國家的公民居多。近期，拉脫維亞媒體報道，越來越多的中國人對移民拉脫維亞表示濃厚的興趣。

塞浦路斯購置房產獲永久居留權

 

 

近期以來，無論是塞浦路斯遭遇的金融危機，還是它低門檻的移民投資都成為業(yè)界熱議的話題。對不少想通過購房實現(xiàn)移民、完成身份轉換的購房者而言，塞浦路斯 成為了他們的優(yōu)選。據了解，塞浦路斯位于地中海東北部，地處歐、亞、非三個大陸的交會處，為地中海第三大島，全國海岸線長782公里。

 

目前該國房地產成交量逐月遞增，購房成本較低，頗受國內投資置業(yè)者的青睞。相對于置業(yè)移民其他國家來講，該人士列舉了塞浦路斯置業(yè)優(yōu)勢如下：

移民政策較為寬松。據了解，去年8月，塞浦路斯移民條例更改，條例明確規(guī)定非歐洲國家公民在塞浦路斯投資30萬歐元或以上房產，并作為其主要居所，就符合“優(yōu)惠待遇”的資格，可立即申請永久居住權。

該國沒有移民監(jiān)，也就是說，國內客戶完成移民之后，兩年之內只需在塞浦路斯呆上一天即可，沒有過多的居住要求，不會影響其在國內正常的生活與工作。

而塞浦路斯作為歐盟成員國之一，可充分享受歐洲生活及教育資源的同時，出入歐洲也較為便利。另據了解，預計2014年，塞浦路斯將正式加入申根國，屆時投資人在獲得申根綠卡的同時，無需簽證便可在申根國之間自由流動。此外，該國稅率較低。其中個人所得稅為歐元區(qū)第二低，最高稅率為30%，而公司所得稅率則為歐元區(qū)最低國家之一，僅為10%