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聽多瞭在其他國家做房東遇到的不靠譜事，英國的"靠譜"讓人眼前一亮。比如英國的房地產(chǎn)政策對海外投資者不征收資本利得稅、房產(chǎn)稅，而且出售房屋的時候，也不像澳大利亞那樣規(guī)定只能出售給本國人。再比如英國的法律法規(guī)傾向于保護業(yè)主，而美國和加拿大則傾向于保護租戶。當(dāng)然，更重要的是房價穩(wěn)定。今年以來，倫敦每個月房屋均價都會上漲0.6%~0.7%，租金的漲幅同樣可觀。

盡管倫敦的住宅出瞭名的昂貴，但這絲毫不能阻擋中國購房客的熱情。"中國人"也成為英國開發(fā)商最重視的客戶。

海外置業(yè)新熱點  

在國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控政策影響以及人民幣升值等多重因素的催化下，中國高凈值人群開始更多將目光轉(zhuǎn)向海外住宅市場，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值和增值。海外各大品牌開發(fā)商也看好國內(nèi)市場，有"樓市風(fēng)向標(biāo)"之稱的北京秋季房展會9月底在北京展覽館舉行，來自美國、加拿大、澳大利亞、英國、阿聯(lián)酋等國家和地區(qū)的260余個項目到北京"淘金"。  

由于過去以移民為目的的購房占據(jù)主流，國人最關(guān)注的還是美國、加拿大、澳大利亞等移民熱門國家。不過隨著單純以投資為目的置業(yè)海外的國人越來越多，一些非移民國家也開始受到熱捧。獨立于歐元區(qū)外的貨幣體系、長時間穩(wěn)定規(guī)范的市場機制以及長期作為世界重要經(jīng)濟文化中心的歷史文化積淀，使倫敦走入瞭國內(nèi)買家的視線。  

國內(nèi)買家注意到倫敦還有一個有趣的原因。統(tǒng)計顯示，近三個月內(nèi)，李嘉誠已賣出瞭約1000億港元的內(nèi)地和香港資產(chǎn)。而李嘉誠在歐洲的投資大部分都指向瞭英國。不少中國富豪也聞風(fēng)而動，把目光瞄準(zhǔn)瞭英國。  

隨著英國經(jīng)濟復(fù)蘇跡象日益明顯，再加上政府的刺激政策和當(dāng)前的超低利率以及消費者信心上升，英國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷長時間冷清后終于迎來瞭春天。今年以來英國房地產(chǎn)市場走勢一路飄紅，房價不斷上升。英國國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月份的12個月間，英國房價同比增長瞭3.1%。經(jīng)濟學(xué)家認為英國房價或?qū)⒊霈F(xiàn)另一輪瘋漲。  

海外尤其是中國買家在倫敦市場可享有一些有利條件，使其成為規(guī)避風(fēng)險和獲取利益的最佳選擇。這些有利條件包括：海外買家持有及轉(zhuǎn)手房產(chǎn)均不設(shè)限制；人民幣兌英鎊的匯率優(yōu)勢可使得中國買家節(jié)省近三成的購房成本；海外買家無須支付房產(chǎn)稅、資本利得稅(增值稅)，使投資收益最大化；海外買家可申請購房貸款，利率低至3%，貸款比例高達75%；租賃市場表現(xiàn)強勁，租金收益率高；大部分房屋可擁有永久產(chǎn)權(quán)或長期租賃產(chǎn)權(quán)；完善的法律、稅務(wù)及簡單便捷的購房體系，使海外投資者在國內(nèi)即可輕松購買倫敦物業(yè)。倫敦的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)最少的是125年，還有250年和999年產(chǎn)權(quán)的。  

目前在倫敦中心地區(qū)購置物業(yè)的買家僅有30%是英國投資者，其余70%為海外投資者，其中亞洲投資者的占比接近35%。在這些亞洲買家中，年齡在40歲以上的買家約占到84%；從職業(yè)來看，來自金融行業(yè)的買家占比最高，約為23%。  

長線投資為主  

在倫敦置業(yè)的海外買家，大部分不是自住，而是將倫敦的房產(chǎn)視為投資渠道，將它們出租，以租養(yǎng)貸。中國業(yè)主大部分將房產(chǎn)視為一種長線投資，大多準(zhǔn)備持有10年以上，對短期回報期待不高。  

今年，位于倫敦市中心泰晤士河畔的地標(biāo)性項目Battersea Power Station，其中一棟樓的頂層戶型最終被中國買家以7000萬元人民幣購得，折合單價約為21萬元/平方米。目前倫敦最高的住宅公寓--水岸豪宅項目The Tower某高樓層的一套2000平方英尺的3居單位，也被中國買家以4300萬元人民幣買下。不過，最好賣的還是總價50萬英鎊左右的公寓。  

目前在英國生活的中國人超過8萬，其中留學(xué)生數(shù)量超過1.2萬，日益增長的留學(xué)生群體成為買房的最大動力。英國的房租很昂貴，對于那些計劃在英國學(xué)習(xí)或者工作三年以上的外國人而言，買房或許更劃算一些。這種情況在倫敦更為明顯，比如一個學(xué)生在倫敦租一間一居室房子，每月的房租大約要1000英鎊。然而，如果在同樣地段購買同一類房子可能需要25萬英鎊，貸款每個月還款400英鎊左右。不必擔(dān)心房子賣出的時候會貶值，一套劍橋郡學(xué)區(qū)房的房價通常6年能翻一倍。能夠送子女出國留學(xué)的中國家庭，一般都具有一定的經(jīng)濟實力，在當(dāng)?shù)刭I套房，子女住得舒服，同時作為一種投資，一舉兩得。#p#副標(biāo)題#e#  

外國投資者購買倫敦的房屋，需要至少首付30%。中國銀行(601988,股吧)倫敦分行可以為國人提供貸款，利率3.85%。不過，客戶要為銀行的服務(wù)支付一筆費用。部分英國銀行也會向中國業(yè)主提供貸款，但要求相對較多。  

早在金融危機前，英國政府就規(guī)定外國投資者并不需要繳房產(chǎn)稅，外國投資者需要繳付的主要稅種是印花稅。英國的印花稅根據(jù)不同的交易價格有不同的比例，房價在25萬至50萬英鎊這一檔，稅率3%，中國購房者大都處于這一檔；另一檔是100萬至200萬英鎊的購房金額，稅率5%。  

對于中國投資者來說，還有一個匯款的問題。根據(jù)中國外匯管理的相關(guān)法規(guī)，每年每人的結(jié)匯金額不得超過5萬美元。如果購房款金額不是很高，可以使用家人的外匯額度。對于金額更大的支付，銀行可以提供一些特殊通道。比如買夠相當(dāng)數(shù)量的私人理財產(chǎn)品，然后經(jīng)手銀行通過其海外分行以此作為抵押，再貸款給客戶，直接支付給房地產(chǎn)商。  

興奮的英國  

實際上，大量中國投資者的到來，已令英國房地產(chǎn)商感受到一陣陣驚喜。英國開發(fā)商逐漸認識到中國買家持續(xù)而強大的購買力，不約而同地進軍中國市場。  

"2013年，中國內(nèi)地業(yè)主將為邦瑞貢獻10億元人民幣銷售額。"這是邦瑞房地產(chǎn)北京代表處首席代表兼總經(jīng)理白兮給出的預(yù)計。  

2008年之前，邦瑞在倫敦房地產(chǎn)市場的業(yè)主多來自英國本地和歐洲其他國家，但2009年以后，中國內(nèi)地的投資者開始進入倫敦。白兮提供的數(shù)據(jù)稱，2011年，邦瑞在倫敦新建住宅的投資者，亞洲買家所占比例已升至31%，當(dāng)時亞洲買家90%以上來自中國香港、新加坡和韓國。而從2012年開始，馬來西亞和印度買家逐漸多起來，中國內(nèi)地的買家更是接踵而至。  

海外房企在華銷售的主流方式是與中介合作，發(fā)包給房產(chǎn)中介銷售，并支付傭金。但邦瑞的方式是中介與自銷并行。這種模式必然會推高營銷成本，但白兮表示，之所以在中國設(shè)立代表處，花更多的成本，是基于中國客戶將在未來將成為購買主力的判斷，是戰(zhàn)略上的長遠考慮。  

伯克利集團國際業(yè)務(wù)拓展部總監(jiān)Paul Bennett也表示："隨著中國投資者對投資英國房地產(chǎn)市場的熱情日益高漲，我們意識到在北京設(shè)立物業(yè)推廣展示中心的必要性。投資者來到這里可以參加并了解伯克利集團在英國開發(fā)的項目，并享有與英國本土同步的購房機會。"目前，伯克利在倫敦等地擁有70余個可售項目，除瞭豪宅物業(yè)外還有經(jīng)濟型投資產(chǎn)品，總價從25萬到5000萬英鎊不等。  

房價增速及需求齊創(chuàng)新高，這對現(xiàn)任英國政府無疑是一個好消息，表明其所實施的一系列刺激經(jīng)濟舉措正在發(fā)生作用。房地產(chǎn)市場對英國經(jīng)濟非常重要，因為它同社會財富、信心、公眾情緒和消費喜好有密切關(guān)聯(lián)。購房的人多瞭，表明人們對自己的收入更有信心瞭。同時房地產(chǎn)市場活躍還可以帶動建筑、運輸、裝修、建材等行業(yè)迅速發(fā)展。  

為房價上漲感到高興的還有那些已經(jīng)擁有一套或者多套房產(chǎn)的人。特別是在倫敦地區(qū)，有些好地段的房主就利用現(xiàn)在的高房價套利。今年8月，位于倫敦市中心的前歐洲理事會對外關(guān)系委員會辦公大樓被以2150萬英鎊的價格出售給瞭開發(fā)商。此外倫敦的一家房地產(chǎn)開發(fā)商透露，他們在不久前以4000萬英鎊的價格出售瞭巴西駐英國使館大樓。據(jù)英國媒體報道，這些位于市中心黃金地段的使館房產(chǎn)在出售后都會被開發(fā)商改造成私人公寓，以滿足那些主要來自國外的富人買主的需求。  

中心區(qū)域更保值  

面對英國不斷上漲的房價，有人擔(dān)心英國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)泡沫，市場會受到房價急劇回調(diào)的打擊。英國財政大臣喬治·奧斯本日前在英國董事協(xié)會舉行的年會上否認英國房地產(chǎn)市場過熱和出現(xiàn)房價泡沫的說法，并表示他將與英國央行英格蘭銀行共同努力，緊密跟蹤房地產(chǎn)市場走勢，防止出現(xiàn)過熱的風(fēng)險。央行負責(zé)監(jiān)控經(jīng)濟可能出現(xiàn)的風(fēng)險，其中包括房價泡沫等風(fēng)險。  

英國央行行長馬克·卡尼最近對議會財政委員會表示，央行已準(zhǔn)備瞭一整套措施加強對房價的監(jiān)督，其中包括加強對房貸發(fā)放的監(jiān)督。  

卡尼認為，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇并沒有在英國所有地區(qū)出現(xiàn)，目前，英國多數(shù)地區(qū)的房價還沒有恢復(fù)到金融危機之前的水平。英國房價的  南投二胎房貸地區(qū)差別非常大，英格蘭特別是倫敦地區(qū)的房價持續(xù)上升，而北愛爾蘭和蘇格蘭房價繼續(xù)下跌。官方數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月份的12個月間，英格蘭房價上漲3.3%，其中倫敦地區(qū)上漲8.1%，威爾士上漲4.3%，但是蘇格蘭卻下跌0.9%，北愛爾蘭下跌0.4%。

英國大幅度的房價上漲只發(fā)生在倫敦，同樣的情況也出現(xiàn)在類似于紐約這樣的大城市。房地產(chǎn)在全球經(jīng)濟中扮演瞭新角色：市中心的房產(chǎn)不再是為瞭普通居民提供居所而存在，它們存在的意義是為富人提供安全的高收益的資產(chǎn)。當(dāng)一個城市的房產(chǎn)成為"全球儲備貨幣"時，就會成為資本的避風(fēng)港，倫敦率先完成瞭這一使命。在歐美這種成熟市場，房地產(chǎn)投資回報率并不高，但穩(wěn)定的長期前景仍然足以吸引大量資金。即使在金融危機和歐債危機的愁云慘霧下，倫敦房地產(chǎn)市場仍被視作"超級安全"的天堂。在過去的15年間，英國全國的平均房價已上漲瞭177%，而倫敦的房價增幅15年間更是高達276%。  

目前倫敦的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r還非常健康，風(fēng)險也相對較小。首先倫敦平均房價是平均雙薪家庭年收入的4至5倍左右，與中國市場上超過10倍的房價收入比相比還稱不上泡沫；其次對于大量的海外投資者而言，購買房產(chǎn)的目的并不是為瞭炒房，而且倫敦房產(chǎn)的平均空置率也并不高；第三從倫敦房產(chǎn)平均6%到7%的出租收益率來說也相對比較合理。  

金融危機最嚴重的時候倫敦周邊部分區(qū)域的房價下跌瞭10%至30%，但是在不到半年的時間里就迅速回升到原位，足以說明市場的根基并沒有動搖。而倫敦中心區(qū)域，房價不但沒有受到金融危機的影響，還受到海外避險資金的追捧不斷推高。雖然部分地區(qū)的房產(chǎn)價格有可能被國際買家炒起來，但是倫敦房產(chǎn)的供應(yīng)量是非常有限的，因此炒房的現(xiàn)象也不會大范圍發(fā)生。#p#副標(biāo)題#e#  

穩(wěn)定的租賃市場  

得益于穩(wěn)定而又規(guī)范的房屋租賃市場，在倫敦投資豪宅除瞭坐等升值外往往還能得到豐厚的年收益。租金收入減去所有的日常維護費用和貸款費用，會有非常可觀的盈余，通常會達到5%~6%的純收益。由于流動人口多、房價較貴和住房抵押貸款門坎較高，倫敦的家庭住房擁有率剛剛超過60%。大學(xué)生、無房族、外來人口等為房屋租賃提供瞭巨大的市場。  

今年6月，英國一家獨立調(diào)查機構(gòu)和劍橋大學(xué)聯(lián)合公布研究報告稱，伴隨英國經(jīng)濟不景氣的局面持續(xù)，到2025年，只有大約27%的英國年輕家庭還有按揭購房的能力，與上世紀90年代初相比大幅縮減。那些獨自生活的人，想要"擁有自己的家"會更加艱難。  

讓英國年輕一代感到買房難的原因來自多方面。雖然英國經(jīng)濟持續(xù)疲軟，但房價并沒有整體出現(xiàn)大滑坡，而房租又節(jié)節(jié)上升，個人工資由于通脹因素不增反降，讓那些原本計劃先花少量的錢租房，逐步攢夠首付買房的年輕家庭感到自己的購房計劃越來越漫長。  

與此同時，有孩子的家庭數(shù)量在增長，那些有瞭寶寶的英國年輕父母是壓力最大的群體。因為夫妻倆的月工資收入往往半數(shù)都用來繳納房租，養(yǎng)育孩子的開銷則會讓他們幾乎每個月都剩不下多少錢。英國《星期日郵報》稱，包括倫敦在內(nèi)的英格蘭地區(qū)，一些年輕夫婦甚至要拿出86%的月收入，花在租房以及煤氣水電等方面，成本比5年前翻瞭一倍還多。  

年輕家庭買房難最突出的地區(qū)就是倫敦，如今倫敦市中心的房價是2005年116%，雖然在55至75歲的英國人中，仍有93%的人將擁有自己的房屋作為人生的"終極目標(biāo)"，但已有超過一半的35歲及以下年齡的英國人選擇租房。這種變化顯示英國在追隨德國和法國的居住文化，在這兩個國家長期租房是一種常態(tài)。德國的租房者比例高達61%，在歐洲各國中最高。英國最大的房貸按揭銀行之一哈利法克斯銀行在去年對4000名年齡在20歲到45歲之間的英國人進行的一次抽樣調(diào)查也顯示，有46%的受訪者相信，英國將進入"全民租房"時代。  

今年3月，英國政府推出一項"購房援助"計劃，英國居民只需支付5%的首付，就可以買一套房。這一政策正在快速發(fā)酵，6月至8月，英國當(dāng)?shù)劂y行的按揭貸款量增長瞭40億英鎊以上，超過2012年全年按揭總量。但整體來說，英國仍將是一個長期穩(wěn)定的租房市場。另一方面，華人也有機會享受英國的各項購房援助政策，擁有英國國籍或英國永久居留權(quán)的華人可完全享受政府提供的所有四大類購房資助計劃。而已持有超過3年英國Tier 2工作簽證的人士，金融機構(gòu)也很樂意為他們提供按揭。  

做倫敦房東，要做哪些"功課"？  

1. 明確置業(yè)目的  

自住還是投資出租，或是純粹投資？優(yōu)先考慮子女教育還是其他？投資者應(yīng)根據(jù)不同目的，選擇不同的房產(chǎn)類型。例如，海外住宅物業(yè)通常將房價和土地價格分開計算，房產(chǎn)每年折舊，而土地卻長期"增值"，購買具有永久使用權(quán)的房產(chǎn)更有長期投資價值。銀行的按揭利率針對不同置業(yè)目的也有所不同。  

2. 了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的情況以及市場情況  

尋求專業(yè)服務(wù)公司的幫助，一份專業(yè)查房報告可能讓你議價時有更大的空間，節(jié)省大  二順位房貸辦理銀行貸款全省皆可處理筆金錢。了解當(dāng)?shù)胤績r的歷史記錄和未來趨勢，有助于做出明智的判斷。

3. 了解置業(yè)成本和各種稅費  

英國目前為鼓勵海外人士在當(dāng)?shù)刭彿浚瑢υ诋?dāng)?shù)刭彿康暮Ｍ馊耸坎徽魇辗慨a(chǎn)增值稅(資本利得稅)。除瞭房款之外，買家還需支付房地產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測量檢驗費，房地產(chǎn)檔案登記/地契費，印花稅，市政物業(yè)稅，物業(yè)管理費，還有必不可少的律師費，因為所有地產(chǎn)交易必須有律師參與，以確保投資者利益。  

4. 重視合同責(zé)任，及時繳費  

買家如果有任何疑問，不要急著簽合同。一旦簽訂合同，那一刻起就具有約束雙方的法律效力，買家必須按照合同規(guī)定嚴格操作，以避免可能的麻煩和法律風(fēng)險。拖欠銀行按揭貸款和其他付款不僅影響自己的信用記錄，還可能遭遇利息索賠甚至律師函收房警告，預(yù)付款也無法拿回。另外一方面，如果房子質(zhì)量或者開發(fā)商責(zé)任范圍出現(xiàn)任何問題，買家也享有權(quán)利要求修復(fù)或賠償。  

5. 安排好物業(yè)管理  

對于投資房產(chǎn)然后對外出租以支付銀行按揭貸款的投資客，最重要的考慮事項除瞭租金是否可以超過按揭金額之外，就是物業(yè)管理。物業(yè)管理不善甚至無人管理，可能令物業(yè)長時間空置。按時繳納物業(yè)管理費，或委托英國中介進行專業(yè)物業(yè)管理，業(yè)主可節(jié)省大量時間和精力，輕松做房東。  

6. 留意政策變化，尤其是針對海外人士購房的政策變化  

目前英國銀行的貸款利率是史上最低時期，可提前了解銀行的貸款手續(xù)。在買賣合同中還應(yīng)約定購房者無法獲得銀行貸款時的處理方式，提前規(guī)避法律風(fēng)險。負責(zé)任的中介機構(gòu)會向客戶介紹最具價值、服務(wù)良好的按揭服務(wù)商，并及時知會客戶政策方面的變化。  

7. 合理避稅  

100萬英鎊以上的地產(chǎn)要繳納高達5%的印花稅，可以通過采取成立"特殊目的載體"(SPV)或其他方式來合理避稅。此外，購房過程中的很多費用都可以用來抵稅。如果您以自己的名義購買英國地產(chǎn)，建議設(shè)立英國遺囑，例如將所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給在世配偶或者子女，以合理規(guī)避高額遺產(chǎn)稅。  

8. 購買財產(chǎn)保險  

災(zāi)害性天氣對房屋的損耗較大，對付這類風(fēng)險最好的辦法就是購買保險(放心保)。國外的保險費率低，保障面廣，理賠到給付都有成熟而嚴格的規(guī)范。對于新房，部分開發(fā)商提供5年或10年的質(zhì)量保障，可咨詢律師或中介是否需要額外購買保險。