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提要：綜合低通脹、低利率和就業(yè)增長三個利好趨勢，英國將保持向上趨勢，未來兩年或可保持切實(shí)且穩(wěn)定的增長率。分析三股宏觀趨勢后，再來看英國房地產(chǎn)各板塊的發(fā)展趨勢。

經(jīng)濟(jì)

盡管全球新興市場經(jīng)濟(jì)體在2016年有減弱趨勢，但經(jīng)合組織(OECD)各經(jīng)濟(jì)體將保持良好增長,英國也將如此。綜合低通脹、低利率和就業(yè)增長三個利好趨勢，英國將保持向上趨勢，未來兩年或可保持切實(shí)且穩(wěn)定的增長率。

投資

前幾年極為強(qiáng)勁的投資量增長如今似有放緩，而2016年的投資量將與2015年不相上下。海外投資的混合局面將改變，而未來兩年總回報(bào)將持續(xù)保持吸引力，尤其是在其它資產(chǎn)類別，到2020年回報(bào)將更具有邊際性。

政治

是否退出歐盟的公投或?qū)⒊蔀?016年比房地產(chǎn)更吸引人眼球的事，而2016年5月份的蘇格蘭議會選舉不大可能再掀又一輪獨(dú)立公投。倫敦的市長競選將產(chǎn)生新市長，更將對希斯羅機(jī)場的擴(kuò)張計(jì)劃帶來影響。同時，倫敦以外地區(qū)的增長得到刺激，財(cái)相力推的北部電站計(jì)劃將助一臂之力。

看完了三股宏觀趨勢，我們再來看房地產(chǎn)各板塊的發(fā)展趨勢。

關(guān)于商務(wù)辦公地產(chǎn)

2016年強(qiáng)勁的就業(yè)增長將進(jìn)一步強(qiáng)化寫字樓市場，無論是在倫敦還是其它地方市場，投資將持續(xù)增加，租金將增長，交易活動興盛。倫敦中心區(qū)投資從某種程度上說置身于目前的全球性風(fēng)險(xiǎn)中，收益率一直處在最低點(diǎn)，這暗示著從今起投資者對于定價應(yīng)審慎。，商業(yè)辦公地產(chǎn)的供應(yīng)將有所恢復(fù)，到2020年租金增長將有所放緩。但供給的助力作用會被規(guī)劃改革抵銷掉一部分，而這種規(guī)劃改革是指寫字樓轉(zhuǎn)變?yōu)樽》俊?/p>

關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

零售業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化，尤其是在線購物快遞到家的商業(yè)模式將在未來數(shù)年里對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的選擇產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑹艿街圃鞓I(yè)增長放緩的暫時性影響，但其總體投資前景似乎仍相對穩(wěn)定。鑒于開發(fā)響應(yīng)持續(xù)，產(chǎn)業(yè)板塊，尤其是次級廠房，將會是一個表現(xiàn)優(yōu)于大市的板塊。

關(guān)于零售地產(chǎn)

得益于強(qiáng)勁的英國經(jīng)濟(jì)，2016年的零售地產(chǎn)前景看上去相當(dāng)積極。全國性的數(shù)據(jù)顯示，零售銷量連續(xù)30個月增長。高端購物中心、工廠經(jīng)銷店和大型零售廣場都將大施抱負(fù)。油價降低，在職者薪資增長，通貨緊縮和低利率皆對2015年的增長有所助益，但明年零售產(chǎn)業(yè)將迎來其中某些方面的挑戰(zhàn)，或?qū)⒃斐蛇呺H利潤的削減。

關(guān)于酒店地產(chǎn)

經(jīng)濟(jì)實(shí)力的擴(kuò)大將在2016年推助酒店地產(chǎn)的表現(xiàn)，但倫敦奢侈酒店的扎堆開業(yè)將變成一個拖后腿因素。酒店地產(chǎn)投資將保持強(qiáng)勢，不過，亞洲投資者的“為持有而買”策略或令2016年與2015年表現(xiàn)持平，無法打破2015年的記錄。

關(guān)于酒吧、休閑及衛(wèi)生保健地產(chǎn)

新投資者已經(jīng)主導(dǎo)了非傳統(tǒng)“運(yùn)營”地產(chǎn)的活動，這一趨勢也將在2016年持續(xù)。美國的房地產(chǎn)投資信托已將衛(wèi)生保健地產(chǎn)列入了計(jì)劃，地產(chǎn)投資者正尋求酒吧地產(chǎn)的投資機(jī)遇，而頗有耐性的國際注資則在休閑地產(chǎn)相當(dāng)忙碌。

關(guān)于學(xué)生住宿

對于學(xué)生住宿市場，所有類別的地產(chǎn)投資者都將保持強(qiáng)勁需求，然而倫敦和教育重鎮(zhèn)的市場供給卻面臨極大挑戰(zhàn)。一個新的單類資產(chǎn)市場將出現(xiàn)，換句話說，學(xué)生住宿市場將變成一個新的“單類資產(chǎn)”市場。

關(guān)于住宅

盡管政府出臺了不少措施，有限的住宅供應(yīng)似乎仍將持續(xù)，而住宅市場的增長也將放緩。稅制改革或?qū)�對某些投資起到抑制影響，但顯然私人租賃房板塊仍存在不少機(jī)遇。

交易量下滑，增長環(huán)境更低

2015年的住宅銷售與2014年相距不大，約為120萬宗。這個有所下滑的交易數(shù)字反映出一個住宅市場新的運(yùn)作環(huán)境，不少限制因素在其中發(fā)揮消極影響，如經(jīng)濟(jì)承受能力和房貸限制，再例如buy-to-let借款人數(shù)量增加，亦或是人口老齡化。因此，2016年的交易水平也將與2015年相差不大。

2016年英國房價將上漲3%，這也反映出經(jīng)濟(jì)可承受能力的下降，房貸規(guī)則嚴(yán)格和升息的可能性。在未來5年，全英房價或?qū)⒆吒?2%。倫敦仍將是表現(xiàn)最佳的市場，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小一點(diǎn)但同樣具有強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)的市場也會有優(yōu)秀表現(xiàn)。

供應(yīng)仍將是主要問題

在未來十年里，住宅供應(yīng)短缺仍將是一個主要問題。英格蘭的新建住房約有120萬，但英國人口增長了420萬，這將導(dǎo)致房價上升，而供應(yīng)限制最嚴(yán)重的地區(qū)房價增長也最強(qiáng)勁。

政府政策改革或可刺激產(chǎn)生新的住宅供應(yīng)

經(jīng)濟(jì)適用房的定義將有更新，增加涵蓋了初置業(yè)者住宅的概念(即以低于市場價20%的折扣專供銷售給首次職業(yè)者的住宅)。因此，開發(fā)商如今可打造100%私人住宅計(jì)劃，而無需預(yù)留一些單元用作廉租房。此舉可降低成本，并可刺激鼓勵更多的住宅開發(fā)，但并非所有的住宅規(guī)劃都適用于或切實(shí)進(jìn)行這樣的改變。

稅制改革或影響 buy-to-let投資

buy-to-let市場約占英國住宅銷售的六分之一份額。但稅局近期的改革將使土地業(yè)主大受打擊。由于稅惠僅限用于20%的基礎(chǔ)稅率者，業(yè)主將必須為租金收入支付更多稅費(fèi)。這項(xiàng)改革將于2017年4月啟動第一階段，至2020年逐步實(shí)現(xiàn)所有限制措施的執(zhí)行。此外，從2016年4月起，buy-to-let業(yè)主和持有第二套房的業(yè)主將面臨額外的3%的印花稅，假設(shè)地產(chǎn)價值25萬英鎊，那么交易成本將增加約7500鎊。這可能導(dǎo)致2016上半年的地產(chǎn)活動激增。