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大部分人購置房產是為了安家，朝九晚五的工作已經令我們忙忙碌碌而沒有多余的時間和精力去關注房地產動態，因此，很容易就會錯失能讓我們的房產獲得回報的大好良機。

我們很多的中國客戶秉持的是傳統的安家置業的購房觀念，因此錯過了不少可以通過自己購買的房產獲得豐厚回報的時機。 對于很多第一次買房的年輕人而言，您會發現今天要談的話題特別有益。但是，任何投資都是有風險的，我們今天僅僅是就以往經驗進行探討，而絕非房地產投資建議，如果考慮以房產作為投資，您還是要尋求對您具體情況合適的建議。

在房地產投資方面，有很多因素會影響到投資回報以及回報率多少，我將以下五個方面的因素來進行探討。今天談前兩個因素。

1. 房產位置 - 地理位置
2. 房產性質 – 新的還是舊的
3. 購買方式 – 貸款還是現金
4. 雪球效應 – 居住長短
5. 回報總額–費用及增益稅

1. 地理位置

地理位置是決定房產投資回報的首要因素。 正如文章開始提到的， 有些房產三年內就翻倍了，而有的房產十年也沒有任何變化， 這其中的關鍵就在于地理位置。 您可以在網絡上搜索到現成的有關房產升值的信息，它們包括有土地注冊處的官方數據、其他官方和非官方的網站，以及房地產代理提供的定期報告和/或者通訊。

以安家為目的

如果您的目地是安家，那么就需要找距離學校，工作地點或朋友們近些的地理位置，能買房的地區因此會有一定限制。 而且，當您有個家庭需要支撐的同時去購置房產，在資金方面也會有局限性。 因此，如何令房產獲得增值恐怕就不是您會關注的首要問題。

但是，如果您以更長遠的眼光來看待通過房產投資來獲得回報的問題， 那么您就可以及早著手，選擇一個更好的地理位置來作為自己的首選。 您要注意：有時哪怕在同一地區不同街道上的房產價格可能就會有很大差別，也許這條街就要比那條街貴10-20%，房產的增值率也會不同。

因此，如果您決定買房，在決定了您想要的大致區域后，如果想要得到更好的回報，就要下工夫去尋找"正確的街區"，這就需要您了解熟悉當地并且取得綜合信息。

以投資為目的

如果您打算購買的是投資型房產， 那您可以選擇的區域空間就大了，不受自己住房限制，可以選擇有更高回報的區域。 很多人愿意居住在他們所投資的房產附近的地方，其實這也不是必須的。 所以，您盡可以不受任何限制地去選擇能給您帶來最大收益的地區。

盡管如此，您會考慮您投資的租金回報，所以恐怕更多是要考慮您所投資的房產是否容易出租，所以要選擇那些距離學校、商業設施近或交通便利的地點。

綜上所述， 地理位置是您想要通過房產投資獲得豐厚回報的制勝關鍵，我們的很多客戶都是得益于在適當的時機，購買了優越地理位置的房產。

2. 房產性質 – 新的還是舊的

舊房產

房地產開發商通常是以低價購買舊宅或老樓，然后將它們翻新或者改造后再轉賣以獲取利潤，如果您有精力和能力，也可以模仿類似的做法。

老練的投資買家往往會選擇傳統的維多利亞式或喬治亞風格的房產，這類房產的天花板很高，明亮的自天花板至地面的落地飄窗。這些建筑本身就因其歷史文化及罕見而保有其價值。 但是，除非開發商或者前人業主已經進行了工作，否則這類房產往往需要重新裝飾或翻修。 因此，無論是前者還是后者，您或者可以享受買到一處現成房產的輕松，或者雖然是購買了一處看似帶來諸多不便，需要人力物力翻修的房產，但是卻能從之后的豐厚收益中獲得平衡。

新房產

很多中國買家都更傾向于購買新開發的房產， 這完全可以理解，我們都想做入住房產的第一個主人。 這類房產不大需要什么修繕，而且廚房、衛生間、睡房等設施設備都是全新的。 通常情況下， 但是新樓盤的房子增值往往要比二手房需要的時間長。

您另外需要注意的是，回顧1990年經濟大蕭條的案例，那時有些新樓盤價值縮水了近一半， 很多買家都被困在其中抽身乏術，因為即使在損失定金的情況下，那房子的價值還是抵不上貸款。 重要的是，無論新房還是舊房，房產的位置仍然是以上兩點的決定因素。

雖說新樓盤投資比二手房有難度，但是在其中有仍然不乏好的投資機會，像現在就有很多新樓盤的購買者。 有些新樓盤在過去幾年中飛速增值， 有很多投機商在新盤開盤初期價格較低時購得，在樓盤甚至沒完全竣工前轉手就已經獲得了可觀的收益。

根據以往諸多案例及房地產市場各種分析報告來看，買舊房與買新房相比較， 總體來說舊房貶值的可能性相對較小， 增值較快。但是如果您的工作十分忙碌，沒有足夠的時間和精力來打理，也要根據自己的實際情況量力而行。

總而言之，無論買新房還是舊房， 最重要的是您要根據自己的實際情況及需要來決定。

2. 支付方式-貸款還是現金

大多數的買家都是貸款買房， 有些人會貸能借到的最多的款項，有的則盡量少貸款以圖安全。 您貸款越多，從貸款中得到的增值和回報的比例就可能越高，也就是利用借來的錢獲得的回報越高。 因此，這是一種通過貸款增加獲得回報的方式。 但是，投資都是與風險相伴，這里的風險主要在于利息，利息可能會上漲，導致您每月的還款額也會增加。

貸款多少才合適呢？

十幾二十年前，您可以做全額貸款，有些時候甚至可以貸到105%的款，超出部分是用于您買房后可能會進行的修繕工作。 由于在房地產市場下滑時，很多貸款者違約拖欠的情況很嚴重， 這些貸款現在都已經不復存在了。

我們中國人有關錢的經營方面是以重積累重存儲而聞名，我們當中很多人對于消費借來的錢都感到很不安， 因此很多客戶在買了房產后還會盡快將房貸付清。

談到房產回報， 其實利息的上浮很少能夠與您的房產價值的提升相匹敵， 當然，還與您在什么地點買的什么房產有關，前提是您所買的房產是一處地處優異地理位置的有吸引力的房產。

投資有很多方式，您應該用您熟悉并了解的投資方法。 比如投資股票市場，如果您投入的時機好，股票選擇的好，回報就會又快又高。 但是如果投資時機不對，也有可能血本無歸。您只需切記一點：存在您帳戶里的錢往往是會貶值的，尤其是像現在利率低的時候， 您辛辛苦苦掙來的錢很有可能就此損失了。 如果有大筆存款， 您可以請教投資專業人員給您提供適合您的方案。

想要最大限度提升您房產投資回報最大膽的方式就是增加貸款額， 在幾年后當您的房產升值后可以進行再融資，即再次貸款。如購買價值更高的房產，申請更大額度的貸款。也就是說把這幾年房產的增值額拿出來再發展，用來購買另外一處房產，或者用于另外一項投資或拿來作為家用。 但是，這種貸款方式存在的高風險也是不容忽視的，如果您的收入來源發生了變故， 又或者房地產市場出現了變化，可能致使您無力償還貸款。那時銀行會有權收回你的房產。

本金還貸或本息還貸

為了便于現金流動，很多開發商或客戶都采用只是本息還款的方式。 這種還貸方式，正如它字面的意思所表達的， 您還的單是利息部分而非本金部分， 如果您沒有清償全部貸款的意圖，這種方式能讓您將每月還款數額降到最低而不會成為您現金周轉的障礙。 幾年后， 如果您的房產增值了， 您就相當于通過貸款提高自己的資產凈值，拿到收益。

因此，如果您希望使得自己的房產獲得最大的回報，那么總體而言貸款會是一個好的選擇。 但是您也需要謹記：當您決定貸多少款的時候，您一定要慎重綜合各個方面，包括您的現有資產、債務、抗風險能力及心理承受能力等等諸多因素。 在做決定前，最好請教理財顧問來為您量身定做合適的投資計劃。

4. 雪球效應- 居住長短

我們很多人一旦買了房子之后就一直住下去，不愿意承受搬來搬去的麻煩。

但是如果您想要從買房中獲得收益，這可不是個好辦法了。 從買房中獲的最快最高的回報就得像我們常說的"滾雪球"一樣， 您要想在房地產市場里不斷上一個臺階，那么隔一段時間就要把房子賣掉換到更大更貴的房子。 這個時間段可能是三五年，也可能是五到八年。 房子越大，折舊率也就越高，因此您的回報也就越高。 其實這是一個很簡單明了的算式： 一套一百萬的房子增長10%要比一套二十萬的房子增長10%的凈回報更高五倍。

歷史上房地產每個世紀都在增長， 增長的那部分就成了您的資產實體。 如果您只是原地不動，那么您資產增長的速度就會減慢。

總而言之每一個客戶的要求和條件在每個時期都有不同，我們需要在盡情享受生活和從房產上獲得回報之間尋求一種平衡。