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一直以來，德國的房屋價格以穩定著稱，給人以“眾國皆漲我獨靜”的感覺。不過，就在歐洲央行的低利率政策以及海外買家的推動下，德國房價也逐漸變得不冷靜了，從“不漲”變成“漲太快”。

不過，諸多業內專家認為，雖然德國的房價打破了原有的平靜，但是“德國模式”依舊在發揮它的作用，并沒有出現大面積的房產泡沫。曾經，中國人最羨慕的就是德國沒有飆升的房價，如今這種平靜已經被打破。

近日，德國聯邦統計局發布的數據顯示，2014年上半年，德國批準新建住房13.68萬套，房價水漲船高，這在住房市場十分穩定的德國引發了人們的關注。在這樣的背景下，德國的房地產逐步成為了投資者的新寵。數據顯示，至2013年底，亞洲投資者在德國房地產市場的投資額已在2011年的基礎上飆升916%，增至12.7億美元。

仲量聯行的最新數據顯示，過去3年間，中國和韓國的投資者已加入進軍德國的亞洲資本行列，其中絕大部分的投資集中在幾個核心城市，即柏林（27%）、法蘭克福（23%）和慕尼黑（9%），同時還在多座城市進行了組合投資交易（39%）。

那么，是什么打破了德國房地產原有的平靜？德國的房地產究竟有何吸引力？未來當地房價的又將呈現怎樣一番景象？
　　
1、六年上漲70%

隨著歐債危機的疑慮消散，國際資金大量回流歐洲，德國樓市已經可以媲美英國，更成為最能吸引投資的歐洲地產市場之一！根據德國著名統計網站Statista發布的報告，2013年德國大中城市的平均房價相較于2007年幾乎翻倍。2014年，德國房價依然呈現上漲趨勢。

“6年前，德國漢堡的平均房價是每平方米2021歐元（約合人民幣1.63萬元）。而現在，當地每平方米房價已超過3500歐元（約合人民幣2.97萬元）。”在德國漢堡生活的華裔張晨晨告訴記者，“我沒有預料到，德國的房價會在6年內出現超過70%的漲幅。”
　　
通過朋友介紹，記者聯系到當地的房地產經紀人Doris。“根據我們的統計數據，2013年，德國住宅的平均價格為3306歐元/平方米。房價保持連續兩年上漲的德國房地產，未來可能進一步上漲。”Doris表示。

與此同時，記者還從當地房產中介處了解到，柏林作為德國的首都，目前房價呈現出穩健的增長態勢。2007年，柏林的平均房價在每平方米1500歐元左右（約合人民幣1.2萬元），今年年初已漲至每平方米2900歐元（約合人民幣2.46萬元）。而德國第三大城市慕尼黑的房價更是漲勢逼人，從2007年的每平方米2800歐元左右（約合人民幣2.38萬元）漲到了4600歐元（約3.90萬元人民幣）。
　　
在德國當地人看來，房價如此上漲顯得不同尋常。“我們都說，一直以來冷靜的德國樓市，開始‘沖動’了。”Doris開玩笑說。同樣有些“沖動”的還有當地的租金。根據德國房地產協會的數據，1949年之后修建的中等水平公寓，平均每平方米房租5.75歐元（約合人民幣45.7元），相比2013年上漲了3.1%；大城市的房租尤其貴，慕尼黑以每平方米11.9歐元（約合人民幣95.6元）的價格居首；之后是斯圖加特10歐元和漢堡8.95歐元。新樓房和1948年以前建的老房子租金上漲幅度也達4.87%。

2、內外動力共促

貸款利率下降、收入增長兩大內因，加上外來投資大量涌入的外因推動，都讓德國房地產變得不再那么淡定。

“近些年來，越來越多德國人開始買房，這將導致房價出現新一輪增長。與此同時，外國投資者的關注以及國外資金的進入，最終攪動了德國房價。”《國際金融報》記者分析，預期今年德國房價的增長幅度有望達到5%。

“2008年，歐洲其他國家和地區發生了不同程度的金融危機。歐債危機導致投資者損失慘重，因此他們開始將投資視線轉移到經濟發展相對穩定，樓市價格相對便宜的德國。德國樓市投資者主要來自于意大利、西班牙、英國、法國等。同時，隨著中國富裕階層的增多，投資德國高端房地產的隊伍也不斷擴大。這些因素都助推了德國房價上漲。”一位業內人士告訴記者。

據德國房地產協會IVD統計，在德國的房屋投資市場中，來自外國的投資者已占到1/4。例如，在首都柏林，就有大量歐元區其他國家的資金正在涌入——30%的購房者來自意大利、西班牙、法國等其他國家。在頻頻面臨政府債務危機的西班牙和意大利人眼中，德國房地產市場無疑是遠離泡沫的天堂。作為歐元區經濟引擎，德國人素有租房的傳統，但是在歐洲央行實行低利率政策、歐元區經濟不確定的雙重壓力下，德國人正在改變這個傳統。

英國《金融時報》援引房地產商Stegerwald的話稱，“‘混凝土黃金’這個詞現在非常流行。人們不是喜歡房子，但是由于存款沒有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動產。”

“如果沒有這場來勢兇猛的債務危機，德國人也許就不會對購置房屋懷有如今的熱情。”有媒體觀點指出，盡管債務危機對德國的沖擊相對較小，但還是降低了國民的安全感，人們紛紛開始轉向，從不動產中尋找依靠。“所以，相比起德國市場上其他收益較少且安全性較低的金融投資產品，投資者普遍傾向于相信房地產的保值功能”。

“德國當地人開始積極地買房。”德國當地人漢娜告訴記者，隨著房價的上漲，外資的涌入，投資房地產已然成為當地人保值資產的良方。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對記者分析，德國房價的強勢上揚正是由全球宏觀經濟走勢決定的。“在過去一年里，歐元區經濟先行指標出現了整體好轉的跡象。經濟的回暖為德國房價的上漲提供了根本性的條件。”

　　
3、“德國模式”未失效

許多人將德國房價此前的穩定歸功于“德國模式”的抑制作用，或許這也能為其他國家抑制房價過快上漲帶來參考價值。
　　
面對當前情況，一些專業人士認為，雖然德國的房價打破了原有的平靜，但是“德國模式”依舊在發揮它的作用。所謂“德國模式”就是強調政府用行動強化房屋的消費品角色、弱化其資本屬性，強化房地產行業的福利性質而弱化其盈利性。

在分析人士看來，“德國模式”的顯著特征之一就是以高稅制遏制炒房。盡管德國的地方政府掌握著大量的公有土地和公有住房，但從不以“土地財政”作為政府的“搖錢樹”。

“我們知道，最近幾年，德國經濟形勢總體良好，成為歐債危機期間歐盟國家的經濟和金融避風港，不少外地資本相繼流入德國，推高了房價。”Louis告訴記者，不過，德國并沒有因此出現大面積的房產泡沫，一切都在政府的“掌控”中。
　　
盡管各種因素在推動“租房一族”轉向買房，但目前德國民眾的租房比例仍高達40%。這種發展趨勢有一定的歷史原因：二戰后，德國資金匱乏，多數人無力購買自有住房，租房成為大多數人的居住模式。

為了保護租戶的利益，德國制定了相關法律法規，嚴格限制出租者胡亂漲價或者將租戶“掃地出門”。例如，德國《民法》中規定，出租者無權將現有租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%上限。如果出租者上漲房租的幅度超出了法律規定的上限，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。這種穩定的租賃關系讓很多德國人可以安心地居住在出租房屋中。　　

4、投資潛力

“德國的房價確實很有投資潛能。”Louis表示，因為和國際房價相比，德國目前的價格仍然十分便宜，德國的房價其實一直被低估了。

有專家認為，德國的經濟實力似乎完全沒有在房價中得到應有的體現。盡管德國被視作歐盟的救星和經濟引擎，但其房價水平處于歐洲的最低位，和國際水平相比更是極其低廉。根據《全球房地產指南》顯示的各國黃金地段房價，相比中國、加拿大和澳大利亞，德國的價格極其低廉，對德國房產投資者而言，這就意味著巨大的上升空間。

與此同時，國際評級機構標準普爾在今年年初發布的報告預測，由于受到失業率上升和財政緊縮的持續影響，大部分歐洲國家今年的經濟活動將會較為疲弱，房地產市場價格將繼續下跌。而與歐洲鄰居們不同的是，德國的樓市被標普看好，預計2014年房價仍持續增長。

　　
5、投資客戶說

“雖然我們知道德國房價快速上漲更多的是階段性因素，但未來總體上升的趨勢是不變的。”Louis的一位韓國客戶認為。
　
“據我所知，柏林每年都有大約1.5萬戶的新人口涌入，這就是房地產市場的剛需人口。而與此同時，柏林還保持著德國所有城市中最低的失業率，這意味著居民擁有良好的購房能力。在德國投資房產，看上去很安全。”該韓國客戶說。