欧洲杯 竞彩足球/欧洲杯2024比亚迪/美国女排联赛/nba直播极速体育 - 竞彩足球app手机版下载

國(guó)內(nèi)房市你方唱罷我登場(chǎng)，價(jià)位瘋漲，政策混亂，很多個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者往往在海外地產(chǎn)和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)間猶豫不定，不知該如何取舍，那么今天，歐洲購(gòu)房網(wǎng)小編就帶領(lǐng)大家聽(tīng)聽(tīng)中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉先生在英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》上對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資的分析如下。

最近，盡管中國(guó)一線城市樓市調(diào)控政策收緊，但樓市熱度卻不見(jiàn)退散，反而有蔓延至更多二三線城市的跡象。其中不僅有南京、蘇州、天津等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城 市，石家莊、長(zhǎng)沙、西安、湘潭等中西部城市也傳來(lái)新房銷(xiāo)售活躍、價(jià)格上漲的新聞。隨著樓市熱度的蔓延，最近這段時(shí)間也不時(shí)有各地朋友來(lái)咨詢我，是否可以趁 著這輪市場(chǎng)反彈，投資一套房子？

朋友們有這樣的想法也很正常，從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)看，房?jī)r(jià)一旦上漲，漲幅比工資增長(zhǎng)快的多。如果不買(mǎi)房，手頭的余錢(qián)和房?jī)r(jià)比起來(lái)，無(wú)形中就縮水了。那么，今天我們就來(lái)討論一下這個(gè)很實(shí)際的問(wèn)題，現(xiàn)在該不該買(mǎi)房投資？

先說(shuō)下我的看法：我覺(jué)得目前中國(guó)大多數(shù)城市的房產(chǎn)，都不值得投資。

首 先，既然是投資，不是自住，就必須要考慮將來(lái)脫手的問(wèn)題。不管目前我們投資的是新房還是二手房，未來(lái)出售的時(shí)候都是作為二手房來(lái)交易的。如果這個(gè)城市的二 手房市場(chǎng)不活躍，買(mǎi)房人都是買(mǎi)新房為主，那將來(lái)出售變現(xiàn)就會(huì)有很大的問(wèn)題。如果我們把一個(gè)城市每年的二手房成交金額超過(guò)新房的一半，作為二手市場(chǎng)活躍的標(biāo) 準(zhǔn)的話，符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的城市應(yīng)該不超過(guò)20個(gè)。去掉“北上廣深”這四個(gè)一線城市，剩下只有十幾個(gè)。僅這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就能排除國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市了。

也 有朋友可能會(huì)說(shuō)，現(xiàn)在二手市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，未來(lái)不一定也不發(fā)達(dá)。說(shuō)不定過(guò)兩年等我們出售的時(shí)候，二手市場(chǎng)就發(fā)展起來(lái)了，我們應(yīng)該用發(fā)展的眼光看問(wèn)題。這話不 錯(cuò)，一線城市也不是生來(lái)二手市場(chǎng)就這么發(fā)達(dá)的。那么，決定二手市場(chǎng)發(fā)展的因素是哪些？從一線城市的經(jīng)驗(yàn)看，二手市場(chǎng)的崛起一般需要符合這幾個(gè)條件：首先是 土地資源有限，新房供應(yīng)量下降，買(mǎi)房人只能選擇二手房。其次，外來(lái)人口多，租房和中低端購(gòu)房需求多，使得各種品質(zhì)的二手房都能找到出路。

對(duì) 照這兩條標(biāo)準(zhǔn)，目前中國(guó)大多數(shù)二三線城市還是不具備條件的。外來(lái)人口數(shù)量多、增長(zhǎng)穩(wěn)定的主要集中在排名前十位的城市。而除了一線以外，二三線城市普遍土地 供應(yīng)充足，很多開(kāi)發(fā)商手里還有很多未開(kāi)發(fā)的土地。關(guān)于這一點(diǎn)我們做過(guò)量化分析，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年以來(lái)，40個(gè)重點(diǎn)城市中歷年累計(jì)居住用地出讓面積（可 建建筑面積）與同期新建住宅銷(xiāo)售面積對(duì)比，結(jié)論是一線城市土地供不應(yīng)求，二三線供大于求。排名越靠后的城市，土地供應(yīng)越充足。

解決了投資退出問(wèn)題，我們?cè)賮?lái)看一下投資周期和回報(bào)率的問(wèn)題。

我 把投資周期設(shè)定在1-3年。如果時(shí)間短于1年的，一般稱作“炒房”。其實(shí)非專業(yè)炒家一般不容易做到短炒。市場(chǎng)上在售的新房絕大多數(shù)是期房。從預(yù)售到交房、 拿到產(chǎn)證，一般要2年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。而按現(xiàn)行政策法規(guī)，沒(méi)拿到產(chǎn)證之前是不能轉(zhuǎn)手交易的。二手房雖然沒(méi)有這個(gè)限制，但涉及上下家匹配，貸款辦理、過(guò)戶手續(xù) 等，兩次買(mǎi)賣(mài)流程走完，花上半年以上時(shí)間也是很正常的。所以，1-3年是大多數(shù)投資性買(mǎi)房需要的時(shí)間。這里我們之所以不考慮更長(zhǎng)時(shí)間，主要是長(zhǎng)期來(lái)看變數(shù) 太多。回想2011-2012年樓市限購(gòu)剛開(kāi)始的時(shí)候，大家也想不到今天會(huì)有力度這么大的救市政策吧？

而從投資回報(bào)的角度來(lái)說(shuō)，至少跑贏大 多數(shù)的常見(jiàn)理財(cái)產(chǎn)品顯然是必須條件。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易流程復(fù)雜，流動(dòng)性也低，所以對(duì)回報(bào)率的要求要更高一點(diǎn)。同時(shí)，我們還要考慮到房子將來(lái)出售時(shí)的各種稅費(fèi)成 本。包括2年內(nèi)要交增值稅（原營(yíng)業(yè)稅）、契稅、個(gè)稅，二手中介費(fèi)，以及貸款利息等等，加起來(lái)大約占房?jī)r(jià)的10%。所以回報(bào)率要比同期理財(cái)產(chǎn)品高出10個(gè) 點(diǎn)，才是真正的回報(bào)。不過(guò)，考慮到買(mǎi)房可以用按揭，如果用足杠桿的話，可以讓本金收益率提高2-3倍。那么，我們的投資能有多高的收益率？

目前一線城市都有限購(gòu)，而且3月底以來(lái)上海、深圳政策更加收緊，非本地戶籍居民投資需求受?chē)?yán)格限制。所以大多數(shù)人只能考慮投資一線以外的其他城市，那么這些城市的房?jī)r(jià)漲幅能有多高？能否接近一線城市的漲幅？

我們采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察以下兩個(gè)時(shí)間段：

首 先看2011-2014年期間，在此期間，限購(gòu)限貸政策在各大城市落地執(zhí)行，其中，一線城市比其他城市執(zhí)行的更嚴(yán)格。而各城市房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果是，一線城市 4年中累計(jì)上漲了18.5%，一線以外的其他城市累計(jì)上漲了5.8%。折合成年化漲幅，一線城市平均每年漲4.33%，其他城市平均每年漲1.42%，每 年漲幅差了將近3個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)在同樣受到限制的情況下，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅仍然是高于其他城市的。（補(bǔ)充說(shuō)明一下，統(tǒng)計(jì)局70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)在2013 年調(diào)整過(guò)算法，所以之前的漲幅偏低，之后的比較正常。我們這里主要是比較不同城市間的差異，所以還是可比的。）

第二個(gè)考察時(shí)間段是2015 年初至今。隨著“930”、“330”政策的落地，各城市房貸方面的限制基本全部取消，一線以外城市限購(gòu)也基本取消。在這樣的情況下，從2015年1月到 2016年2月，一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)漲了16.1%，一線以外其他城市漲了-0.6%。一線城市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)大于其他城市，而這還是在限購(gòu)沒(méi)放松條件下達(dá)成 的。

這組對(duì)比數(shù)據(jù)告訴我們，即使受到抑制，一線城市的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力也遠(yuǎn)大于其他城市。作為一個(gè)投資者，在不能投資一線城市的情況下，隨意轉(zhuǎn)向二三線城市是不理性的。這也反過(guò)來(lái)說(shuō)明，靠壓住一線城市，把需求引導(dǎo)到其他二三線城市，從而實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的做法，其實(shí)是不容易實(shí)現(xiàn)的。

雖然二三線城市整體回報(bào)低于一線，但其中有些城市房?jī)r(jià)最近漲的也很快，那這些城市是不是就值得投資？

雖然有些城市目前的新房庫(kù)存消化周期已經(jīng)下降到6個(gè)月以下。由于供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商紛紛醞釀漲價(jià)。很多朋友也正是看到了這點(diǎn)，開(kāi)始考慮是否應(yīng)該跟進(jìn)投資。

但 如前文所提，大多數(shù)二三線城市土地供應(yīng)是充足的，前幾年出讓的土地很多都在開(kāi)發(fā)商手里。在供不應(yīng)求的局面下，開(kāi)發(fā)商會(huì)積極加快新開(kāi)工。根本不需要等政府來(lái) 增加土地供應(yīng)。而在目前的預(yù)售制度下，一片土地從開(kāi)工到符合預(yù)售條件，最短只需要3、4個(gè)月。因此大多數(shù)二三線城市，是具備增加供應(yīng)的基礎(chǔ)的。我們判斷一 個(gè)城市的供應(yīng)壓力，不僅要看眼前的庫(kù)存消化周期，也要看中長(zhǎng)期的土地供應(yīng)壓力。隨著下半年供應(yīng)的增加，預(yù)計(jì)很多二三線城市目前供不應(yīng)求的局面將能得到有效 緩解。

而從需求的角度來(lái)看，目前這輪銷(xiāo)售反彈，二線城市有投資需求推動(dòng)的跡象。而三四線城市則有去庫(kù)存壓力下，政策刺激、財(cái)政補(bǔ)貼的效果。 這兩類需求能否持續(xù)，都是值得探討的。如果由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，收入提高，人口增長(zhǎng)導(dǎo)致住房需求增加，那這種需求是可持續(xù)的。但以目前我們的經(jīng)濟(jì)和人口情況，實(shí)現(xiàn)這樣的增長(zhǎng)還是有難度的。