意大利租房合同中房主和租客的法律權(quán)利解析
來源：歐洲購房網(wǎng)作者：歐洲購房網(wǎng)時(shí)間：2017/8/2
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房東和租客可否自由約定意大利房屋的租金？租金最初可以自由談判，但最初的4年合同可能不會增加75％以上的生活費(fèi)用。房東被禁止提前支付超過三個(gè)月的租金，同樣適用于保證金。通常，租戶在入住前總共支付六個(gè)月租金 - 提前三個(gè)月，三個(gè)月存款。在合同終止時(shí)，存款利息（目前為3％）。
地主和租客在意大利有什么權(quán)利，特別是合同期限和驅(qū)逐？
意大利有兩種類型的合同：
該標(biāo)準(zhǔn)合同允許業(yè)主與租客來決定的條款，包括租金。
其最低租賃期為四年，并向租戶提供續(xù)期四年的續(xù)租選擇，除非業(yè)主給予六個(gè)月的通知，要求出售該物業(yè)。在此期間，租金可能不會超過生活指數(shù)成本的75％。
二年以后，業(yè)主可以通過六個(gè)月的通知終止合同，不需要具體說明。
另一方面，“特別”合同則遵循國家業(yè)主和租戶協(xié)會制定的指導(dǎo)方針。租賃期不得少于三年，并可續(xù)期兩年。
這些“特別”合約租金上限較低，租金上限不得超過協(xié)會協(xié)議確定的最高限額。1998/431的法律為選擇這些“特別”租賃合同的業(yè)主引入了稅收優(yōu)惠。
意大利豪華別墅所有租賃合同必須以書面形式注冊并具有法律效力。
租客由于合理的原因（即他/他必須遷往另一個(gè)國家或城市就業(yè)），可以在較早的日期選擇終止合同，但必須提供至少六個(gè)月通知的注冊信。如果在合同期滿前六個(gè)月給予通知，則不需要具體的理由。
另一方面，房東四年之后只能服務(wù)一次（三個(gè)是“特別”合約）。以下是足夠的理由：
為了出售房產(chǎn)，只要房東沒有其他公寓，除了他所在的地方
對于房東的個(gè)人使用或家庭成員的使用
為了使公共，文化和宗教目的使用財(cái)產(chǎn)（只要他為租戶提供另一間公寓）
由于嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性損壞，翻新財(cái)產(chǎn)
如果租戶在同一市區(qū)擁有另一間公寓
如果租戶沒有永久居住在公寓里
“特殊”合同下禁止分包。在其他方面，只要財(cái)產(chǎn)全部不向第三方出租，轉(zhuǎn)租可以接受。但是，轉(zhuǎn)讓條款必須在雙方明確規(guī)定和討論。在允許的情況下，承租人對因使用財(cái)產(chǎn)的其他人造成的任何損失負(fù)責(zé)。
立法
意大利租賃由Ln392 / 1978（“公平租賃法”），Ln431 / 1998和憲法規(guī)定。這些法律規(guī)定了租賃合同的框架，包括租賃期限，租金和租金上漲以及爭端解決。
非租金租賃的情況
持續(xù)時(shí)間到完成服務(wù)過程 零
試用期限 450
執(zhí)法期限 180
驅(qū)逐租客總數(shù) 630
法院：Lex Mundi項(xiàng)目
意大利法律制度有效嗎？
盡管特別程序加快了房東/租客糾紛的解決，但由于租戶的驅(qū)逐通常暫停六個(gè)月，如果租戶失業(yè)65歲以上，還有五個(gè)以上的兒童，則驅(qū)逐是緩慢的。
租賃市場幾十年來一直在下滑。20世紀(jì)20年代初，特別法規(guī)拒絕合同終止，阻止了租金上漲。然后1978年的“公平租金法”（第392號）確定了最短期限的四年，并繼續(xù)實(shí)行租金控制。
但這也讓業(yè)主在四年后才能拆遷租戶，以便出售物業(yè)，這導(dǎo)致了租賃業(yè)（不再被視為有利可圖）向業(yè)主強(qiáng)行轉(zhuǎn)移。1998年的租金法并沒有大幅度改善這種情況。正如預(yù)期的那樣，市場現(xiàn)在顯示出“舊的”合同租金（與通貨膨脹沒有一致）和“新的”合同租金（通貨膨脹預(yù)期傾向于“高租金”）的強(qiáng)烈對比， 。
標(biāo)簽：意大利租房合同
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