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目前西班牙房屋市場基本上仍處於低迷狀態(tài)，故不少僑胞決定買一套二手房，付出了首付后，每月償還貸款的金額比現(xiàn)在付的房租都低。經(jīng)過十幾年的還貸，房子就屬于自己的了。

　　但是買房畢竟是一個較為復(fù)雜的買賣。手續(xù)比較復(fù)雜，還是應(yīng)該一步一步地認真辦好。

　　第一，看房。看到一處房子，價位不錯，房子也不算太舊，面積合適。要看好里面的設(shè)備是否齊全：水電煤（煤氣天然氣越來越多的被電取代了）。

　　如果是房東直接出售，應(yīng)當允許想要買的人進去仔細檢查水電煤的情況。水：多數(shù)房子的水費是由自來水公司直接來抄表、收費的。但也有不少舊房子，水費是收在公用費一起的， 也就是說在Gastos de la Comunidad一起了，有的甚至包括冷熱水在內(nèi)。在這種情況下可以要求Comunida開出證明，證明房東沒有欠款。電：要試一試點燈開關(guān)，看一下電表的走動（曾經(jīng)有一為客戶租來了一個店鋪，結(jié)果一直沒有電費單。最后發(fā)現(xiàn)那個local壓根沒有電表。開店后一直沒法提供電費單據(jù)。如果稅務(wù)局來檢查會出問題。如果電力公司發(fā)現(xiàn)會被剪電，重新申請又會產(chǎn)生很多的麻煩）。煤氣或電磁爐：到廚房看看是天然氣還是氣罐。認真檢查房屋是否有漏水的地方，窗戶玻璃是否完整。如有問題，要求房東在交房前修復(fù)。

　　第二，簽訂押金繳納合同。一般來說，中介公司或者房東在確定買賣關(guān)系后，要求買方交一些押金。交押金一定要有書面收據(jù)，最好有一份Contrato de Arras（押金合同）。這份合同里除了有買賣雙方的個人資料外 （如果是中介收取的押金，要有收錢人或公司的資料），有買賣房屋的資料（位置和在房產(chǎn)登記處的登記資料），雙方確定的買賣價，付款方式，所付押金金額，雙方確認的買賣正式簽字的日期等。此合同里，有幾部分內(nèi)容是十分重要的：a）房東要確認所賣出的房子沒有出租，也沒有抵押等。以保證買方交款后立即可以入住。b) 雙方確認了簽字的日期，可以是大致的，比如，一個月以后等。如果到期不能簽字，違約方要負責的。根據(jù)有關(guān)法律，如果買方違約，即須放棄所交押金；但如果是賣方違約，則須以押金的雙倍金額作為對買方的賠償。這兩條中，尤其以b條為重要。以前華僑中就出現(xiàn)過，房東通過不同的途徑找買主。收取了人家的押金后，又找到了愿意出更高價的人，就反悔，說不賣了，過去，很多人不懂得這一條法律，只能自認晦氣，以取回押金為安。但是， 現(xiàn)在告訴大家，民法有具體條款保證押金的作用。如果房東收取了押金再反悔，必須以雙倍的金額作為賠償。前面講了，如果是中介收了押金，這一責任需要中介來負。有的中介，在收取押金的合同中寫道，房東收到XXX押金。而這部分錢本來是屬于房東如果賣成了房子要給中介的介紹費里的。所以，如果房東反悔了，中介會找各種理由解除這份合同，最多把原來的押金退給買方。這樣做是不合法的， 所以，要認真看好合同內(nèi)容，保障自己的利益。同時要提出的是，在很多中介參與的押金合同中會允許買方在得不到貸款的情況下（通過種種努力卻沒有銀行愿意貸款的時候）自動解除合同，而不產(chǎn)生任何的費用，退還給買方所繳納的押金。

　　第三，確認買價。關(guān)于買價的問題，有人認為不是個問題，因為只要雙方協(xié)議即成。我這里提到的卻是我們工作中不止一次遇到的事情。買價也是賣價。一方愿買，一方愿賣即成。然而，接下來還有個如何寫入買賣公證的問題。有的人，似懂非懂，建議你（買方）少報，旨在可以少交稅。一所住家賣出，賣家需要在第二年的RENTA中填報，也許會因此交稅。房東愿意這樣做，因為他可以少交所得稅。買方如果少報，也可以在大區(qū)稅務(wù)局的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅上的一點好處，也許正好在這條杠杠上，連公證書都會便宜些（買賣公證書是按交易價決定收費的）。但是，事情并不是人們想象的那么簡單。本事務(wù)所就接到過幾次客戶拿來的，因為買進價低于大區(qū)政府估價而被罰的案例。例一：一對夫婦買進了一套住家，在辦理買賣公證時，接受了中介的建議，少寫了四萬歐元。咋看起來，賣家愿意以低于市場價出售，買家則撿了個便宜。無可非議。但是，每個行政大區(qū)稅務(wù)局，對于本區(qū)的所有房產(chǎn)都有基本估價，一般會比市場價較低一些。少了四萬歐元，買家至少可以少交不少稅。事過幾個月，突然接到馬德里大區(qū)稅務(wù)局來信，說他少報了買價，并因此要補交稅，再加滯納金。這么一來，倒是偷雞未成，反倒蝕把米。例二。一位僑胞，通過銀行買到一座別墅。是原房主因為欠下銀行貸款，交出的足跡的住宅。但是因為所在區(qū)域比較高檔，一直賣不出去。幾年后，房子遭到破壞，圍墻、窗戶、地板等很糟糕了。在經(jīng)濟危機到來時，銀行一再降價，從一百萬，降至六十多萬。這位僑胞決定買下，并花了幾十萬裝修一新。未曾想，兩年后接到稅務(wù)局來信，說這個房子，根據(jù)他們的估價至少值一百萬。所以，要他補交稅。我們的僑胞大叫冤枉，立刻找律師辦理上訴。但對方是官方，“秀才遇到兵，有理說不清”。盡管銀行出面證明，所賣出的房子就是六十幾萬，而且出具了房子當時被破壞的照片。至今這場官司還沒打完，而與此同時，業(yè)主的所有銀行賬戶被封。只要有一點錢，就被稅務(wù)局收走，用來抵消“欠國家的錢”。

　　因此建議大家，如果遇到chollo (便宜貨），最好讓中介到本大區(qū)稅務(wù)局去查詢一下，看交易價是否“靠譜”，以免遇到以上兩位同胞的同樣遭遇。如果遇到銀行收回的房子，價格特別便宜，但是房子卻有一些硬傷，被損壞過（因通過法院收回，所以前住戶不會維護房屋質(zhì)量、漏水、門窗損壞、電開關(guān)丟損，甚至被人涂鴉、被人強行入住過）在這種情況下，房產(chǎn)確實便宜，但是一方面需要將相關(guān)材料以照片的形式留底，最好能寫入買賣公證書內(nèi)，否則需要雇公證人去房屋內(nèi)檢查，寫出相關(guān)的破損，作為以后萬一大區(qū)稅務(wù)局來信要求補繳稅收的時候可以很好的為自己辯護。

　　第四，找銀行貸款。按目前的情況，到銀行拿到貸款并不是十分困難。就是利率較高一些。為買住家的貸款（vivienda habitual),銀行給的利率一般應(yīng)該低一些。抵押貸款有固定利息（interes fijo)和可變利息(interes variable)兩種。前者一般是在市場利息較低時可以采納的，也就是說，從與銀行簽訂貸款合同時，就決定接受銀行提供的貸款利息，并在貸款有效期內(nèi)一直不變的。第二種是，簽訂合同時規(guī)定的一種模式。目前常用的是Euribor 加一個差額（diferencial)。Euribor 全稱是Euro Interanc Offeren Rate，意為歐元區(qū)銀行同業(yè)拆借利率。但是，一般銀行為了保證自己的利潤，要在Euribor上加一個百分數(shù)。過去，在經(jīng)濟好的時候，銀行為了從貸款中得到更多了利潤，也因為當時企業(yè)向銀行借貸的較多，而商業(yè)貸款利率要更高，所以，這個差額定得比較低。比如曾有過Euribor + 0.6%，多時達加1.50%等。最近的情況有點變化，一些銀行給的可變利息是euribor + 2 以上，有的高至3。主要原因是目前的euribor 較低，比如最近是0.33， 而以前一般在1 以上，達到過2 以上。所以，即便是euribor加3，也就是3.33，一點也不算高。但是，以后經(jīng)濟環(huán)境好了，利率會升高，如果恢復(fù)到2點幾，或更高，那么再加上2或3， 就會相對來說比較高了。所以， 與銀行談貸款的利率是一個極為重要的步驟。如果現(xiàn)在定下來的利率高，將來經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，euribor上升，你的還貸的利率也就隨著升高，每月要交的金額也就多。銀行一般會給你提供一張支付表格，讓你看到第一年，第二年每個月要付的錢數(shù)。但是，第三年，第四年的金額就不可信了，因為，經(jīng)濟情況在變，誰能保證，三四年后的歐元利率是否會大幅度上升？這張表只能供參考。

　　找銀行談貸款，另外還有很多細節(jié)，比如買各種保險或銀行的各種服務(wù)等，來降低還貸的利息。不是銀行建議的所有服務(wù)都可以買的， 有的費用會很高， 而且，在借貸有效期內(nèi)一直要這樣做，每年要交出去不少錢。

　　在談到貸款時，還有要求銀行接受提前償還（貸款還清）的條件。銀行借錢是為了拿到利息，所以，他們并不希望客戶提早把錢都還了。而中國客人恰恰又喜歡在自己有條件的情況下盡早的付清貸款。一般在客戶要提前償還的時候，銀行會加一些附加條件。比如，提前支付的金額上加上一個百分比的comision （傭金）等。這都是可以商談的內(nèi)容。所以，建議買房時如果自己不懂的， 最好找懂行的人一起去，在銀行提出的項目中做個比較，要拿到貸款，又不要交那些可以不交的錢。以免吃虧。

　　我們大家都知道，銀行提供的貸款叫做抵押貸款（prestamo hipotecario), 也就是說，如果借款人不管因為什么原因不能償還銀行的貸款，銀行就有權(quán)收走我們買的房子，以拍賣的形式收回所欠的余款。但是，現(xiàn)在有些銀行在借貸合同中，又加了一個新的條件：即如果借款人不能償還所借之款，銀行將不僅有權(quán)收取房子，如果房子所能出售的價錢不能達到所欠金額，銀行還有權(quán)向借款人追債，包括借款人以后可能會買的其它財產(chǎn)。比如，我們遇到過一個案例：夫婦倆買了一套住家，后來離婚了，這所房子的貸款還沒有還清。兩個人都不想再要這套房子，銀行卻向他們追款，根據(jù)目前低迷的市場情況，即使拍賣了房子也還不夠償還所欠之款。所以，如果他們放棄這套房子，不僅丟了已經(jīng)償付的金額，丟了房子，還欠銀行一部分余款。他們必須用現(xiàn)在的其他財產(chǎn)和現(xiàn)金來償還銀行的貸款和利息。如果遇到這樣的事情是很令人頭疼的。

　　第五，找擔保人。目前，不少打工的僑胞看到，用自己的一點積蓄買房，以后每月所交的錢比租借房屋交的租金還少，所以決定買房。但是，銀行在檢查所需文件時，認為，此人的償還能力不夠，所以，要求他/他們找一個擔保人。此擔保人在借貸人不能償還銀行的貸款時，有義務(wù)替貸款人向銀行還債。他/她的還債義務(wù)和借貸人一樣。所以，在找擔保人時，最好是自己的比較近的親戚。同時，在請人作保時，應(yīng)當知道，你是把擔保人推到了自己相同的地位，讓他對你的借貸負責。不能將來自己又困難時，恩將仇報，把責任推給了他人。這樣的事例不多，但也不是沒有。本事務(wù)所遇到過一個案例。兄弟為哥哥買房借款作了擔保人，但是，哥哥決定回國，放棄西班牙的居留和已經(jīng)買的房子。銀行因為沒能按期收到當事人的還款，就來找了當保人，要求他來履行擔保人的義務(wù)。這個當?shù)艿艿膿�保人，沒有第二條路，替哥哥還債，拿下自己本來不想要的房子，而房子的主人還是那個哥哥。像這樣的事情，往往需要法律工作者介入，幫著找到一個讓人滿意的解決方法。

　　第六，在簽署買賣公證時，買方需要讓對方出示哪些文件？要保證自己買到?jīng)]有問題的房子，首先要看到“房產(chǎn)證”。西班牙的房產(chǎn)證，是一份買賣公證，用以確認房東的身份。除此外，最好要房東出示房產(chǎn)登記處的證明，證明他沒有把這個房子做抵押。還有諸如IBI（Impuesto de Bienes Inmobiriarios，房產(chǎn)稅)的繳納收據(jù)，業(yè)主委員會（Comunidad de Propietarios)出具的費用支付證明，水電煤支付收據(jù)等。從去年起，房子的買賣和出租，房東需要提供一個能源證明 （Certificado Energetico), 此證明是由專業(yè)工程師經(jīng)過實地檢查后出具的， 有效期十年。如果沒有這張證明，公證人將不會同意買賣的簽署。一般來說，買賣中有專業(yè)中介的，中介公司會幫助收取這些文件的。但是，如果買方是直接向房東買的，在做交易時必須十分注意，因為按照2013年第235皇家法令，房東在出售或出租自己的房產(chǎn)時，如果沒有這份證明，所簽署的租賃/出售合同將視為無效，房客或買方有權(quán)向房東提出索賠。

　　買房不但是涉及到金額高的買賣，而且如果操作不當會給自己帶來很大的麻煩。所以，提請讀者注意，在找房、找貸款和簽署買賣公證時，不要以為有一個會講西班牙語的人做翻譯就行了。我們見過，有的客戶，讓自家的子女或朋友幫助完成了交易，最后在買房后卻有了麻煩：比如，沒有找到最好的借貸條件；因為翻譯不懂行，或不負責，把擔保人寫成了買主等。所以，在決定買房時，最好找一個懂行的人做參謀，陪同簽字。