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《華聞周刊》：最近人們都在討論倫敦房產過熱的問題，據你所掌握的信息和經驗，目前倫敦房產市場呈現出了怎樣的趨勢？據你分析，這種趨勢是由哪些因素驅動的？

John：最近兩年在倫敦購房的人數呈現出增長的趨勢，主要是因為他們對經濟、就業的信心得到了提振。還有一個原因是，從2008年至今，英國其他地區的人大量涌入倫敦，倫敦的人口持續增長；同時，倫敦在南美、中東、遠東、歐洲及俄羅斯的公共形象推廣也起到了促進作用。

此外，無論從政治上，還是從經濟上看，倫敦的投資環境都非常穩定， 來英國購買房產的人感覺有安全感、有信心,而且在倫敦購買房產的門檻較低，較低的貸款利率也有一定促進作用，很多經濟學家分析認為，英國央行將繼續保持低利率直到2015年。

從買房的區域和類型來看有幾個明顯的趨勢：小戶型（一室一廳或Studios等類型的房產）賣得非�？�，它們經常是一放到市場上就被一搶而空。這是因為這些房產對很多顧客來說其價格是“可以承受的”，很多人將其作為買房的切入口和過渡；此外，這種戶型的房產在出租市場上也非常受歡迎，租金收入很可觀。

同時，英國的養老金系統一直以來備受指摘，所以很多人寧愿投資房產，并通過房產來養老，而不是把錢投到養老金系統里。

還有一個因素是，倫敦的房產價格在過去十年中翻了一倍，很多英國的父母很清楚，如果他們不加以幫助，他們的孩子可能永遠也買不起房，因此現在很多父母開始為其孩子買房，有的甚至在其孩子仍在念書的時候就開始購買房產，在孩子需要入住前，先把這些房子出租。

僅以Foxtons的新房與投資部為例，我們今年的銷售量比去年增加了85%，我個人的銷售額中，71%屬于投資類型，即很多人買房產的目的是出租或者轉手再賣，是出于金融投資上的考慮。在這些投資者中，又有約一半的人是父母為孩子投資房產。只有29%的人，買房是為了自住。

《華聞周刊》：海外買家和投資者在選擇區域和房屋類型方面有哪些明顯的傾向性？在這些買家中，華人買家和投資者占了多大的比例？

John：他們熱衷于購買倫敦某些特定區域的房產，比如Canary Wharf的郵編為E14和E16的區域。但現在其他的區域也開始成為新的熱點區域，比如九榆(Nine Elms)、奇斯威克(Chiswick)等地區正在崛起。我們約25%的房產由華人的買家或投資者購走。

但倫敦并不會因為外來移民的涌入而減少其特性，因為倫敦本身就是一個以多元文化著稱的城市，它比以前任何一個時候都更加國際化，同時也是倫敦如此吸引人之處。

《華聞周刊》：華人房產買家的購買和投資習慣有哪些特點？哪些區域或者房型最受他們的歡迎？

John：首先，很大比例的華人投資者和購房者都是完全通過現金支付房款(Cash Buyers)，只有不到5%的華人買家會申請按揭貸款；第二，他們最感興趣的是一室或兩室的房產；第三，他們喜歡高質量的、有水景、有電梯、有便利交通設施和配套設施的房產，他們喜歡高層建筑(Towers)，熱衷于住在高處；第四，他們的眼光非常敏銳，一旦他們覺得房產的品質足夠好，他們就會果斷地出手。

我們之前提到的郵編為E14和E16的兩個區域最受他們的歡迎，但最近出現了新的變化趨勢，他們開始從這兩個區域向E1以及金融城(The City of London)方向擴展，比如金融城周邊的Moorgate等區域，還可能轉向Vauxhall、Nine Elms和Battersea等區域。

《華聞周刊》：你剛才提到了在英國買房門檻低、環境好，那么對于海外買家和投資者來說，具體有哪些利好政策和因素呢？

John：目前投資英國房產，稅收政策比較優惠，進入英國房產市場的費用與世界其他大城市相比也要便宜很多；此外因為倫敦是一個非常開放的城市，有很多能說中文的律師能幫助華人投資者。

這里還有悠久的文化歷史，加上這些海外投資者可能已有大量親朋好友生活在倫敦，這使得他們在倫敦能感到舒適自在；同時，在倫敦他們還能找到符合其生活方式的房產，可以在倫敦享受美食、休閑和購物，同時倫敦還有非常優秀的教育資源。

《華聞周刊》：你認為目前倫敦有哪些區域最具有投資價值或潛力？

John：我認為目前位于倫敦二區或三區的房產很有投資價值，因為一區內的房產資源有限，同時價格又偏高，這將使得對倫敦二區或三區房產的需求激增，所以那些離倫敦一區在5-10分鐘路程范圍內、交通便利的區域，將具有很大的投資價值；第二，位于將要重建(Regeneration)或擴建區域的房產，也值得考慮；第三，還可以考慮投資的是主要公共交通線路的沿線區域，比如Jubilee Line、District Line沿線區域，或者Crossrail沿線區域等等；此外，由于來自中國或遠東投資的驅動，Canary Wharf以東，直到Royal Albert Dock區域的升值潛力也很大。

《華聞周刊》:適合華人顧客“買房自住”的區域和適合“買房出租”的區域是一致的嗎？

John：他們要考察的一些參數是相似的，比如在居住環境、休閑設施和教育資源等。不過相比于買房自住的人，投資者還要看該區域的長期發展戰略。

《華聞周刊》：倫敦房產市場是否有“房產泡沫”出現的跡象？

John：我并不認為有“房產泡沫”出現的跡象，倫敦這兩年房產市場的紅火和房價的高漲，是通過區域重建、大量的房產供應和需求的存在、房產品質的提高以及社會就業的提振來實現的，因此倫敦房價還將持續走高。

我認為在未來5年至10年，倫敦的房產市場都將繼續增長。基于以上的因素，我們認為現在是投資倫敦房產的好時機。

自4月26日，在《按揭貸款市場審查》(MMR)中提到的英國按揭貸款管理新規生效，這可能會使得買房者有所減少。但舉個例來說，如果現在一個房產平均有250-300個買家競爭，按揭貸款的新政策實施后，最多減少30-50個買家，也就是說仍然有超過200個買家在競爭同一套房產，相比于供應，需求仍然很巨大。所以未來我們可能會看到，倫敦房價不再以像現在這么快的速度增長，但以更具可持續性的方式增長。

《華聞周刊》：對于希望在倫敦投資房產的華人投資者你有何建議？

John：現在大家有兩個選擇：第一，選擇已經發展完善的區域；第二，選擇正在崛起的新區。選擇其中哪一個，取決于每個投資者自身的喜好與想法，在這兩個類型的區域中都有機遇和投資價值存在。在已經發展完善的區域里，配套設施很完備，有餐館、商店、超市等等，你能獲得你想要的品質生活，但你要為此付出更多的資金；而對正在崛起的新區，你需要有耐心，因為它們可能需要2-3年的時間來完善，但這些新區的期房市場總是能令人振奮，而且你現在只需要付部分定金，而不需要付全款。我個人建議他們關注位于倫敦二、三區的高品質的一室一廳或者Studios，像Greenwich、London Bridge和Battersea等地都值得考慮。

《華聞周刊》：在當前投資倫敦房產，有哪些風險值得特別注意？

John：首先，不要在今天就付出明天的價格，你要按照當前的市價來評估。比如一套房產，你認為它未來會值80萬，但你不能以它未來的價格開價，而要看它當前在市場上值多少錢，因為盡管每個人都認為倫敦的房產市場會持續增長，但誰也不可能完全說得準。中介在向你推薦某個區域時，可能會給你10個甚至15個這個區域會增值的理由，但這都僅僅是它們的估計和愿望，你要特別注意這一點；第二，如果房子的品質只是達到了一般水平，而不是達到了特別好的水準，就不要輕易為它付出過多；第三，投資房產的時候，也要看看那里的房屋出租市場，看租金回報是否可觀。同時也要看看周圍有沒有好的大學或教育機構、交通是否便利、就業市場如何，同時還要看看購物和娛樂設施如何，因為在人們愿意居住的區域，房產將會很容易出租，租金回報也會更好。