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全球房地產市場度過了兩個“豐年”。總部在芝加哥的房地產咨詢公司仲量聯行(JLL)的數據顯示，全球房地產在2015年吸引了7000億美元的直接投資，而2014年吸引的直接投資還要更多一些，僅略低于2007年創出的7580億美元的歷史最高紀錄。

但在2016年伊始，股市和債市陷入動蕩，同時倫敦和紐約等主要商務中心的房價從歷史高位滑落。這讓該行業不得不回答一個問題：市場見頂了嗎？

拉塞爾投資管理公司(LaSalle Investment Management)的客戶資本集團全球主管喬恩•澤納(Jon Zehner)表示：“就房地產價值而言，巔峰時期已經過去。中心城市的高端市場需要穩定——它已經有些過熱。這可能是一次適當的修正。我們預計2016年房地產價值更為穩定，市場狂熱稍有下降。”拉塞爾投資管理公司是全球最大的房地產基金管理公司之一。

安本資產管理(Aberdeen Asset Management)的全球房地產策略師伊麗莎白•特羅尼(Elisabeth Troni)表示，該公司的指標表明，全球房地產市場將會出現“周期末風險”，并預測房地產價格將在2016年下跌，而英國市場“穩中有降”。但她補充稱：“我們預計不會崩盤。”

一個關鍵問題是投資者興趣的方向。為了尋求高回報，一波機構資本在過去兩年涌入房地產領域。

資本日益跨過國界和洲界：第一太平戴維斯(Savills)的數據顯示，在2015年達成的房地產交易中有20%是跨境性質的。它還幫助推高了收益型“另類”房地產的價值，比如學生宿舍。

然而，房地產咨詢公司Hodes Weill和康奈爾大學(Cornell University)去年年末的研究顯示，機構在房地產上的投資依然“明顯不足”，與它們自己的目標平均相差110個基點。

房地產投資收益仍能夠超過其他資產類別，這是它們的主要賣點之一。Green Street Advisors的數據顯示，美國寫字樓的收益率比十年期政府債券的收益率還要高出370個基點，而美國寫字樓是世界上價格最高的資產領域之一。

安盛投資管理公司(Axa Investment Managers)剛剛為一只新的核心房地產基金募集了5億歐元資金，并雄心勃勃地打算將該基金規模擴大至50億歐元。安盛房地產金融全球主管伊莎貝爾•塞馬馬(Isabelle Scemama)表示，該基金發行受到養老基金日益加大地產類配置的推動，尤其是在北歐國家和比荷盧地區。

拉塞爾的澤納表示，另一方面，債市和股市的下跌意味著英國、美國和澳大利亞的一些機構今年將會削減所持的房地產以滿足固定配置限額。

在油價依然處于低位和中國市場疲弱之際，一個重要問題是，一直在搶購大宗資產的中東主權財富基金和亞洲企業是否會依然保持活躍。

迄今為止，這方面的跡象好壞參半。全球第二大主權財富基金阿布扎比投資局(Abu Dhabi Investment Authority)今年2月收購了規劃中的、位于巴黎拉德芳斯商業區的Tour Alto寫字樓開發項目，這是市場持續活動的跡象。

然而，房地產服務公司高力(Colliers)的研究和預測總監沃爾特•貝徹(Walter Boettcher)表示：“有明顯跡象顯示，油價持續處于低位將影響石油主權財富基金的投資策略，尤其是與其他市場事件疊加影響的時候。”

隨著馬來西亞經濟受到油價暴跌的沖擊，該國基金公司在過去一年里一直在出售海外房地產資產以回收資本。

在東亞，市場動蕩迄今似乎沒有傷及房地產的投資需求：仲量聯行的數據顯示，對中國內地、香港和臺灣房地產的投資在2015年分別比上一年增長了47%、66%和18%。貝徹表示，同時中國對歐洲的投資似乎也在增長，不過亞洲投資者正將投資重點從價格高企的英國轉向歐洲大陸。

澤納表示：“中國投向海外房地產的許多資金并不是機構的，而是企業或者超高凈值（個人）的。人民幣匯率波動和貶值實際上鼓勵他們向海外投資——他們尋求穩定性、多元化以及更為穩定的貨幣，至少就目前而言。”

房地產服務公司預計日本將有大量資金投向海外。擁有5000億美元投資基金的日本郵政銀行(Japan Post Bank)已經表示，計劃將更多的資金投向包括房地產在內的全球風險資產。高力公司負責歐洲、中東和非洲跨境資本市場業務的理查德•迪瓦爾(Richard DiVall)表示，至少還有兩家日本大機構也在尋求擴大海外房地產投資。

投資者的首要關切依然是現房的需求水平。分析師們表示，在發達市場，銀行不愿向投機性開發活動提供貸款，這導致供應比上一個周期緊張得多，而且金融風險也較低。

他們指出澳大利亞有一個亮點，該國東海岸的房地產受大宗商品暴跌的影響小于預期。安本資產管理的特羅尼表示：“寫字樓市場和勞動力市場最近幾個月屢屢出人意外。這些市場本來準備迎接低迷，但它們在凈收益增長方面卻帶來驚喜。”

與此同時，私人股權投資者將注意力轉向了意大利——意大利政府現在正采取行動，加大私人投資者從房地產不良貸款中獲利的機會，同時該國經濟復蘇也吸引了主權財富基金的注意，后者一直在搶購米蘭的房地產。

為獲得“更優質的回報”，拉塞爾正將目光投向美國和亞洲，那里的賣家因中國經濟及市場的波動而受到沖擊，因此有了逢低吸納的機會。

從更廣泛的層面來說，人口因素正推升投資者對住宅類地產的興趣。第一太平戴維斯的數據顯示，自經濟低迷以來，對這類地產的投資在房地產市場投資總額中所占的比例幾乎翻了一倍，達到18%。

針對發達經濟體“千禧代”和新興市場國家中產階層的住房從長期趨勢來說是會產生收益的，迎合這類人網購趨勢的倉庫也是如此。

較短期而言，貝徹辯稱，現在“宣稱（商業地產）牛市終結還為時尚早”。從紐約到上海，投資者都會希望他說得沒錯。